Ruhestand oder Pflege im Ausland – was wird aus der Immobilie in Deutschland?

Zwei Entscheidungen auf einmal

Der Ruhestand im Ausland ist für viele ein Lebenstraum: mildes Klima, niedrigere Lebenshaltungskosten, Nähe zur Familie oder zu Freunden. Manche ziehen dauerhaft um, andere verbringen nur die Wintermonate in der Sonne. Und immer öfter spielt auch die Frage der Pflege im Ausland eine Rolle.

Wer diesen Schritt plant, steht vor zwei Entscheidungen, die viel miteinander zu tun haben:

• Die Immobilie in Deutschland: verkaufen, vermieten oder behalten? Davon hängt ab, wie viel Kapital Ihnen im Ausland zur Verfügung steht und wie viel Aufwand Sie aus der Ferne tragen.
• Die soziale Absicherung: Was bleibt von Ihrer deutschen Pflegeversicherung, Ihrer Rente und Krankenversicherung, wenn Sie ins Ausland ziehen?

Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen sorgfältig recherchierten Überblick über beide Themen – und sagt klar, wo der Einzelfall bei Ihrer Pflegekasse, der DVKA oder einer Steuerberatung geklärt werden muss.

Die Immobilie: verkaufen, vermieten oder behalten?

Ziehen Sie ins Ausland, wird die deutsche Immobilie frei – das Haus oder die Eigentumswohnung. Drei Wege liegen nahe:

• Verkaufen: Sie machen aus der Immobilie sofort verfügbares Kapital und sind alle Pflichten los. Gerade aus dem Ausland heraus ist das oft die einfachste Lösung – kein Mietrecht, keine Reparaturen, keine Verwaltung über große Entfernung. Wird das Geld im Ausland für Lebenshaltung oder Pflege gebraucht, schafft der Erlös Sicherheit. Eine selbst genutzte, frei werdende Immobilie bringt zudem leerstehend den besten Preis.
• Vermieten: Die Immobilie bleibt in Ihrem Eigentum und bringt laufende Mieteinnahmen, die im Ausland die Rente aufbessern. Der Preis dafür: Sie übernehmen dauerhaft Vermieterpflichten – aus der Ferne deutlich aufwendiger (mehr dazu im nächsten Abschnitt). Mieteinnahmen sind steuerpflichtig.
• Behalten (leer / als Rückkehroption): Sinnvoll, wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie dauerhaft im Ausland bleiben, oder die Immobilie als Rückzugsort behalten möchten. Eine leerstehende Immobilie verursacht aber laufend Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Erhaltung) ohne Einnahmen – und sollte beaufsichtigt werden.

Welcher Weg für Sie passt, lässt sich erst beurteilen, wenn der realistische Marktwert auf dem Tisch liegt. Ob Verkaufen oder Vermieten mehr bringt, hängt von Wert, Lage und Ihrer Situation ab. Die Wertermittlung ist bei uns kostenlos und unverbindlich.

Aus der Ferne vermieten – der unterschätzte Aufwand

Vermieten klingt nach „passivem Einkommen" – aus dem Ausland ist es das selten. Wer sich für die Vermietung entscheidet, sollte den Aufwand realistisch einplanen:

• Verwaltung vor Ort: Mietersuche, Übergaben, Reparaturen, Nebenkostenabrechnung – all das lässt sich aus großer Entfernung kaum selbst erledigen. In der Praxis braucht es eine Hausverwaltung oder verlässliche Angehörige; eine Verwaltung kostet laufend und schmälert die Rendite.
• Mietrecht & Risiko: Mietausfall, Mängelansprüche, Kündigungsfristen – das deutsche Mietrecht gilt unverändert, auch wenn Sie weit weg wohnen.
• Erreichbarkeit: Im Schadensfall (Wasserrohrbruch, Heizungsausfall) müssen Sie aus der Ferne schnell handeln können.
• Steuer in zwei Ländern: Mieteinnahmen aus einer deutschen Immobilie werden in Deutschland besteuert (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, § 21 EStG); je nach Wohnsitzland kommen Erklärungspflichten und Doppelbesteuerungsfragen hinzu (siehe Abschnitt Steuer).

Deutsche Pflegeversicherung im Ausland

Hier wird es wichtig – und es kommt sehr darauf an, wohin Sie ziehen und ob der Aufenthalt vorübergehend oder dauerhaft ist. Die folgenden Punkte gelten nach dem Stand 2026; Ihren konkreten Fall klären die Pflegekasse und die DVKA (Deutsche Verbindungsstelle Krankenversicherung – Ausland).

Der wichtigste Unterschied: Geldleistung vs. Sachleistung

Die deutsche Pflegeversicherung kennt zwei Arten von Leistungen, die im Ausland sehr unterschiedlich behandelt werden:

• Pflegegeld (Geldleistung, § 37 SGB XI): Geld, das die pflegebedürftige Person selbst erhält. Es ist – innerhalb der Grenzen unten – grundsätzlich „exportierbar".
• Pflegesachleistungen (§ 36 SGB XI): der ambulante Pflegedienst bzw. die stationäre Pflege. Diese sind an in Deutschland zugelassene Leistungserbringer gebunden und daher grundsätzlich nicht ins Ausland exportierbar.

Aufenthalt in der EU, im EWR oder in der Schweiz

• Pflegegeld läuft weiter: Der Anspruch auf Pflegegeld (und anteiliges Pflegegeld) ruht nicht, wenn Sie sich in einem EU-Mitgliedstaat, einem EWR-Vertragsstaat oder der Schweiz aufhalten (§ 34 Abs. 1a SGB XI). Es wird also – auch bei dauerhaftem Wohnsitz dort – von Ihrer deutschen Pflegekasse weitergezahlt.
• Sachleistungen über die EU-Koordinierung: Pflegesachleistungen selbst nehmen Sie nicht „mit". Innerhalb der EU/EWR/Schweiz greift die europäische Koordinierungsverordnung (VO (EG) Nr. 883/2004): Sachleistungen werden gegebenenfalls vom Träger des Wohnlandes nach dessen Recht erbracht – und das Pflegesystem dort fällt oft deutlich knapper aus als das deutsche.
• Entweder – oder: Sie erhalten in der Regel nicht beides in voller Höhe. Nehmen Sie im Wohnland Pflege-Sachleistungen in Anspruch, kann das deutsche Pflegegeld entsprechend gekürzt werden bzw. ruhen.

Dauerhafter Umzug in einen Drittstaat

• Leistungen ruhen: Verlegen Sie Ihren Wohnsitz dauerhaft in ein Land außerhalb von EU, EWR und der Schweiz, ruht der Anspruch auf Pflegeleistungen (§ 34 Abs. 1 SGB XI).
• Mitgliedschaft endet meist: Die soziale Pflegeversicherung ist an die gesetzliche Krankenversicherung gekoppelt. Endet diese beim dauerhaften Wegzug in einen Drittstaat, endet in der Regel auch die Mitgliedschaft in der Pflegeversicherung. Ob und wie lange sie fortbesteht, hängt vom Einzelfall und von zwischenstaatlichen Abkommen ab – unbedingt vorab mit Pflegekasse und DVKA klären.

Nur vorübergehend im Ausland

• EU/EWR/Schweiz: Pflegegeld läuft auch bei vorübergehendem Aufenthalt weiter (§ 34 Abs. 1a SGB XI).
• Außerhalb EU/EWR/Schweiz: Bei einem vorübergehenden Aufenthalt wird das Pflegegeld bis zu acht Wochen je Kalenderjahr weitergezahlt (§ 34 Abs. 1 SGB XI; seit dem 1. Januar 2026, zuvor sechs Wochen). Das ist vor allem für „Überwinterer" wichtig (eigener Abschnitt unten).

Pflegeleistung im Ausland: was bleibt?

Die wichtigsten Fälle im Überblick (Stand 2026, vereinfacht – maßgeblich ist der Einzelfall bei Pflegekasse/DVKA):

Wegzug & Steuer – was Sie wissen sollten

Beim Umzug ins Ausland und beim Umgang mit der Immobilie spielen mehrere steuerliche Themen hinein. Wir nennen sie, damit Sie sie auf dem Schirm haben – die Einzelheiten gehören aber zwingend in die Hand einer Steuerberatung:

• Verkauf der selbst genutzten Immobilie: in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG), wenn Sie sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Eine vermietete Immobilie kann bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren steuerpflichtig sein.
• Mieteinnahmen: aus einer deutschen Immobilie in Deutschland steuerpflichtig (§ 21 EStG) – auch wenn Sie im Ausland wohnen; ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Wohnsitzland regelt, wie eine doppelte Besteuerung vermieden wird.
• Wegzugsbesteuerung & Doppelbesteuerung: Je nach Vermögen und Zielland können beim Wegzug besondere steuerliche Folgen entstehen. Das ist komplex und sehr einzelfallabhängig.

Sonderfall „Überwinterer"

Viele möchten gar nicht dauerhaft auswandern, sondern nur die kalten Monate in einem wärmeren Land verbringen und den Lebensmittelpunkt in Deutschland behalten. Für diese Konstellation gilt:

• Pflegegeld: Bleiben Sie in der EU/im EWR/in der Schweiz, läuft es weiter. Bei einem vorübergehenden Aufenthalt außerhalb dieser Länder wird es bis zu acht Wochen je Kalenderjahr weitergezahlt (Stand 2026).
• Lebensmittelpunkt & Wohnsitz: Wer den deutschen Wohnsitz behält, bleibt in aller Regel weiter in der deutschen Pflege- und Krankenversicherung – anders als beim dauerhaften Wegzug. Die genaue Bewertung (vorübergehend vs. dauerhaft) trifft Ihre Kasse.
• Immobilie: Hier behalten Überwinterer ihre Immobilie oft – als Zuhause für die übrige Zeit des Jahres. Ein Verkauf ist meist erst dann ein Thema, wenn der Auslandsaufenthalt dauerhaft wird oder Pflege ansteht.

So gehen Sie vor

1. Wohnsitzfrage klären. Ziehen Sie dauerhaft um oder nur vorübergehend? Innerhalb der EU/EWR/Schweiz oder in einen Drittstaat? Davon hängt fast alles ab.
2. Pflegekasse und DVKA fragen. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, welche Leistungen (Pflegegeld, ggf. Sachleistung im Wohnland) Ihnen zustehen und ob Ihre Mitgliedschaft fortbesteht.
3. Steuerberatung einbinden. Klären Sie Wegzug, Doppelbesteuerung und die steuerliche Behandlung von Verkauf oder Vermietung – am besten mit Auslandserfahrung.
4. Immobilienwert ermitteln. Erst mit einem realistischen Marktwert lässt sich beurteilen, ob Verkaufen, Vermieten oder Behalten für Sie mehr bringt. Die Wertermittlung ist bei uns kostenlos.
5. Entscheiden – in Ruhe. Mit den Antworten aus Schritt 1–4 treffen Sie eine fundierte Entscheidung. Wir begleiten Sie, ohne Druck.

• ✓EU/EWR/Schweiz: Pflegegeld läuft weiter – Pflegesachleistungen aber nur nach dem Recht des Wohnlandes, nicht als deutsche Leistung.
• ✓Drittstaat, dauerhaft: Pflegeleistungen ruhen, die Mitgliedschaft endet meist – vorab unbedingt mit der Kasse klären.
• ✓Immobilie aus der Ferne vermieten ist deutlich aufwendiger als gedacht – meist braucht es eine Hausverwaltung.
• ✓Erst den Wert kennen, dann entscheiden – die kostenlose Wertermittlung ist der sichere erste Schritt.