Verkaufen und wohnen bleiben – so geht es sicher
Geld aus der Immobilie lösen, aber in den eigenen vier Wänden bleiben? Dafür gibt es genau zwei verlässliche Wege: den Verkauf mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch oder den Verkauf mit Rückmietung. Wir erklären beide ehrlich – wer dabei welche Kosten trägt, wie Sie sich richtig absichern und was steuerlich gilt. Der erste Schritt: wissen, was Ihre Immobilie wert ist – kostenlos und unverbindlich.
- Wohnrecht/Nießbrauch oder Rückmietung – ehrlich verglichen
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Die zwei Wege im Überblick
„Verkaufen und trotzdem wohnen bleiben" klingt nach einem Widerspruch – ist aber möglich. Sie verkaufen die Immobilie und sichern sich das Wohnenbleiben auf eine von zwei Arten ab:
- Mit einem dinglichen Recht im Grundbuch – einem Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) oder Nießbrauch (§ 1030 BGB). Das ist die stärkste Absicherung: Es wirkt gegen jeden künftigen Eigentümer.
- Mit einem Mietvertrag (Rückmietung) – Sie verkaufen ganz normal und mieten dieselbe Wohnung vom Käufer zurück (Sale-and-rent-back).
Welcher Weg besser passt, hängt davon ab, wie viel Geld Sie herausbekommen möchten und wie viel Sicherheit Ihnen das Wohnenbleiben wert ist. Geht es Ihnen weniger ums Wohnenbleiben als um den besten Erlös oder um andere Modelle (Leibrente, Teilverkauf, Umkehrhypothek, Vermieten), vergleichen Sie alle Wege auf der Seite Alternativen zum Verkauf.
Wichtig: Beides ist komplexer als ein normaler Verkauf, und jeder gewährte „Wohnvorteil" senkt den Kaufpreis. Lassen Sie jeden Vertrag vor der Unterschrift unabhängig prüfen (Notar, Anwältin, Verbraucherzentrale) – und unterschreiben Sie nichts unter Zeitdruck.
Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch (im Grundbuch)
Beim Verkauf mit einem dinglichen Recht wird Ihr Wohnen bleiben direkt im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen. Das macht es so sicher: Ein dingliches Recht wirkt gegen jeden späteren Eigentümer und übersteht auch einen Weiterverkauf – anders als ein nur mündlich oder im Kaufvertrag „versprochenes" Wohnrecht.
- Ein Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) erlaubt Ihnen, die Wohnung selbst zu bewohnen (mit Familie und Pflegepersonen).
- Ein Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist umfassender: Sie dürfen die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten – der Käufer ist nur „nackter Eigentümer".
Der Wert dieses lebenslangen Rechts wird vom Kaufpreis abgezogen – je jünger und damit statistisch „länger wohnend" Sie sind, desto höher der Abzug. Diese Variante ist eng verwandt mit der Leibrente, bei der zusätzlich eine Rente gezahlt wird.
Verkauf mit Rückmietung (Sale-and-rent-back)
Bei der Rückmietung verkaufen Sie zum Marktpreis und mieten dieselbe Wohnung sofort vom Käufer zurück. Vorteil: Sie erhalten den vollen Kaufpreis (statt eines um das Wohnrecht reduzierten Betrags). Nachteil: Ihr Verbleib hängt allein am Mietvertrag und ist damit schwächer geschützt als ein Grundbuch-Recht.
Immerhin schützt Sie das Gesetz beim Weiterverkauf: Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) tritt ein neuer Käufer automatisch in Ihren bestehenden Mietvertrag ein – Voraussetzung ist, dass Sie als Mieter bereits in der Wohnung wohnen. Vor einer Eigenbedarfskündigung schützt das aber nicht (mehr dazu unter „Wie sicher ist das Wohnenbleiben?").
Wer trägt welche Kosten?
Das ist der am häufigsten unterschätzte Punkt – und er unterscheidet sich je nach Weg deutlich. Entscheidend ist eine juristische Feinheit: § 1047 BGB (Lastentragung) gilt nur beim Nießbrauch, nicht beim Wohnungsrecht. Daraus folgt diese gesetzliche Grundverteilung (sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist):
| Kostenart | Nießbrauch | Wohnungsrecht | Rückmietung (Miete) |
|---|---|---|---|
| Laufende kleine Reparaturen (gewöhnliche Unterhaltung) | Sie (§ 1041) | Sie (§ 1041) | Vermieter (§ 535) |
| Verbrauchskosten (Strom, Wasser, Heizung, Müll) | Sie | Sie (als Nutzer) | Sie (Mieter) |
| Grundsteuer | Sie (§ 1047) | Eigentümer* | Vermieter, umlegbar nur bei Vereinbarung |
| Gebäude-/Brandversicherung | Sie (§ 1045) | Eigentümer* | Vermieter, umlegbar nur bei Vereinbarung |
| Große Sanierung (Dach, Heizung, Substanz) | Eigentümer | Eigentümer | Vermieter |
* Gesetzlicher Standard beim Wohnungsrecht, solange im Vertrag nichts anderes geregelt ist. Weil die Rechtsprechung hier uneinheitlich ist, wird die Kostenverteilung in der Praxis fast immer im notariellen Vertrag ausdrücklich festgehalten – lesen Sie diesen Punkt genau.
Kurz gesagt: Als Nießbraucher tragen Sie fast alle laufenden Kosten inklusive Grundsteuer und Versicherung; nur die große Substanzerneuerung bleibt beim Eigentümer. Beim Wohnungsrecht liegen Grundsteuer und Gebäudeversicherung von Gesetzes wegen beim Eigentümer – sofern der Vertrag das nicht anders regelt. Als Mieter trägt der Vermieter die Instandhaltung; Betriebskosten zahlen Sie nur, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht.
Schönheitsreparaturen sind bei der Miete grundsätzlich Sache des Vermieters (§ 535 BGB) und nur durch eine wirksame Vertragsklausel auf Sie übertragbar; wird die Wohnung unrenoviert ohne Ausgleich übergeben, ist eine solche Klausel unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14).
Wie sicher ist das Wohnenbleiben?
Hier liegt der wichtigste Unterschied zwischen den beiden Wegen.
Dingliches Recht (Grundbuch): Ihr Wohn- oder Nießbrauchrecht bleibt selbst in einer Zwangsversteigerung bestehen – aber nur, wenn es dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgeht (§ 52 ZVG). Steht es im Rang dahinter, erlischt es mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG). Deshalb ist die Eintragung an erster Rangstelle der wichtigste Punkt überhaupt. Auch bei einer Insolvenz des Eigentümers bleibt ein vorrangig eingetragenes Recht grundsätzlich geschützt.
Mietvertrag (Rückmietung): Beim Weiterverkauf schützt Sie „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Aber:
- Der neue Eigentümer kann grundsätzlich wegen Eigenbedarf ordentlich kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) – es sei denn, ein Kündigungsverzicht ist vereinbart (siehe unten).
- Wird die Wohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Käufer erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB); in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es per Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 2 BGB).
- Bei einer Insolvenz des Käufers hat ein Erwerber aus der Insolvenzmasse ein Sonderkündigungsrecht (§ 111 InsO) – bei Wohnraum braucht er dafür aber weiterhin ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf (§ 573 BGB). Ein vereinbarter Kündigungsverzicht hilft also auch hier.
- In einer Zwangsversteigerung kann der Ersteher ein Mietverhältnis über ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG) vorzeitig beenden – ein vorrangiges dingliches Recht bliebe dagegen bestehen.
Fazit zur Sicherheit: Ein im Grundbuch an erster Stelle eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchrecht ist die sicherste Lösung. Die Rückmietung bringt Ihnen den höheren Kaufpreis, ist aber nur so stark wie der Mietvertrag. Die Verbraucherzentrale empfiehlt (Stand Februar 2025) für die Rückmietung mindestens einen unbefristeten Mietvertrag mit Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung; wer ganz sichergehen will, lässt zusätzlich ein Wohnrecht ins Grundbuch eintragen – das mindert allerdings den Kaufpreis.
Steuer beim Verkauf & danach
Gute Nachricht für die meisten: Der Verkauf der selbst genutzten Immobilie ist in der Regel spekulationssteuerfrei – steuerfrei, wenn Sie sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG), und zwar auch innerhalb der sonst geltenden Zehn-Jahres-Frist.
Die Miete, die Sie nach einer Rückmietung an den neuen Eigentümer zahlen, ist eine private Ausgabe und steuerlich nicht absetzbar (§ 12 EStG). Steuern, Schenkung und Erbfolge im Zusammenhang mit Wohnrecht/Nießbrauch sind komplex – die Übertragung an die Kinder erklären wir auf der Seite Alternativen zum Verkauf.
Wohnrecht oder Rückmietung – was ist für Sie sicherer?
Welcher Weg passt zu Ihrer Situation, welcher Vertrag ist fair und wie sichern Sie sich richtig ab? Wir beschäftigen uns jeden Tag mit der Verwertung von Häusern und Wohnungen beim Älterwerden und ordnen Ihre Lage in Ruhe ein – was Ihre Immobilie wert ist und welche Lösung für Sie und Ihre Angehörigen wirklich infrage kommt.
Wir sind unabhängig und werbefrei: Wir verkaufen Ihnen kein Vertragsmodell, sondern raten ehrlich – auch dann, wenn ein klassischer Verkauf für Sie die bessere Wahl ist.
So sichern Sie sich richtig ab
- ✓Erster Rang im Grundbuch – steht Ihr Wohn-/Nießbrauchrecht vor allen Geldgläubigern, übersteht es Eigentümerwechsel und Zwangsversteigerung. Das ist Ihre wichtigste Absicherung.
- ✓Kostenverteilung schriftlich festhalten – gerade beim Wohnungsrecht: Wer trägt Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung? Lassen Sie das im notariellen Vertrag klar regeln, statt sich auf den gesetzlichen Standard zu verlassen.
- ✓Bei Rückmietung: Kündigungsverzicht – ein individuell vereinbarter, möglichst unbefristeter Verzicht des Vermieters auf die Eigenbedarfskündigung (idealerweise notariell). Er bindet über § 566 BGB auch einen späteren Käufer.
- ✓Miethöhe absichern – die künftige Mietentwicklung vertraglich regeln (z. B. Staffel- oder Indexmiete), damit Sie nicht von Erhöhungen überrascht werden.
- ✓Jeden Vertrag unabhängig prüfen lassen – der Notar beurkundet neutral, er berät nicht für Sie. Holen Sie zusätzlich eine unabhängige Prüfung ein (Anwältin, Verbraucherzentrale).
Häufige Fragen
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja. Entweder mit einem dinglichen Wohn- oder Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird (sicherste Variante), oder mit einer Rückmietung – Sie verkaufen und mieten dieselbe Wohnung vom Käufer zurück. Beide Wege sind teurer bzw. komplexer als ein normaler Verkauf; lassen Sie jeden Vertrag vorher prüfen.
Wohnrecht im Grundbuch oder Mietvertrag – was ist sicherer?
Das Grundbuch-Recht. Ein an erster Rangstelle eingetragenes Wohn-/Nießbrauchrecht wirkt gegen jeden künftigen Eigentümer und übersteht sogar eine Zwangsversteigerung. Ein Mietvertrag ist schwächer: Er schützt zwar beim Weiterverkauf (§ 566 BGB), aber nicht automatisch vor einer Eigenbedarfskündigung.
Wer zahlt nach dem Verkauf die Grundsteuer und Reparaturen?
Das hängt vom Weg ab. Beim Nießbrauch tragen Sie fast alle laufenden Kosten inklusive Grundsteuer und Versicherung (§§ 1041, 1045, 1047 BGB), nur die große Sanierung bleibt beim Eigentümer. Beim Wohnungsrecht liegen Grundsteuer und Gebäudeversicherung gesetzlich beim Eigentümer, solange nichts anderes vereinbart ist. Als Mieter trägt der Vermieter die Instandhaltung.
Was passiert, wenn der Käufer die Wohnung weiterverkauft?
Bei einem Grundbuch-Recht ändert sich nichts – es wirkt gegen jeden neuen Eigentümer. Bei der Rückmietung gilt „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB): Der neue Käufer übernimmt Ihren Mietvertrag, sofern Sie schon eingezogen sind.
Kann mir bei der Rückmietung wegen Eigenbedarf gekündigt werden?
Grundsätzlich ja (§ 573 BGB). Deshalb sollte im Mietvertrag ein – möglichst unbefristeter – Verzicht des Vermieters auf die Eigenbedarfskündigung individuell vereinbart werden. Dieser Ausschluss bindet über § 566 BGB auch einen späteren Käufer. Bei Umwandlung in Eigentum gilt zudem eine Sperrfrist von drei (bis zu zehn) Jahren (§ 577a BGB).
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
In der Regel nicht: Der Verkauf der selbst genutzten Immobilie ist spekulationssteuerfrei, wenn Sie sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Die Miete, die Sie danach zahlen, ist steuerlich nicht absetzbar. Den Einzelfall klärt Ihre Steuerberatung.
Verkaufen und wohnen bleiben – wir finden Ihren Weg
Beantworten Sie ein paar kurze Fragen – ein persönlicher Ansprechpartner meldet sich innerhalb von 24 Stunden mit einer kostenlosen, unverbindlichen Einschätzung und bespricht mit Ihnen Wohnrecht, Nießbrauch oder Rückmietung. Unabhängig, ehrlich und ohne Druck.