Immobilie verkaufen, um die Pflege zu finanzieren

Was Pflege im Heim wirklich kostet

Ein Heimplatz kostet deutlich mehr, als die Pflegekasse übernimmt. Sie beteiligt sich nur an den pflegebedingten Kosten mit einem festen monatlichen Zuschuss – Unterkunft und Verpflegung, Investitionskosten und Ausbildungsumlage tragen Bewohner vollständig selbst (Stand 2025):

Was darüber hinausgeht, ist Ihr Eigenanteil: 2025 lag er im Bundesdurchschnitt bei rund 3.100 € im Monat im ersten Heimjahr – je nach Haus und Bundesland deutlich darüber oder darunter. Immerhin sinkt der pflegebedingte Anteil mit der Zeit: Seit 2022 zahlt die Pflegekasse einen Leistungszuschlag von 15 % (bis 12 Monate), 30 % (über 12), 50 % (über 24) und 75 % (über 36 Monate) – automatisch, ohne Antrag. Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten bleiben davon unberührt.

Wer zahlt zuerst? Die Reihenfolge der Finanzierung

Bevor das Sozialamt einspringt, gilt eine klare Reihenfolge – die Lücke zwischen Heimrechnung und Pflegekassen-Zuschuss schließen Sie zunächst selbst:

1. Leistungen der Pflegekasse ausschöpfen – Zuschuss je Pflegegrad plus Leistungszuschlag (kommt automatisch).
2. Eigenes Einkommen einsetzen – Rente, ggf. Mieteinnahmen und sonstige Einkünfte.
3. Eigenes Vermögen einsetzen – Erspartes und verwertbarer Besitz, bis auf das Schonvermögen. Hierzu kann auch die Immobilie gehören (siehe unten).
4. Zuschüsse prüfen – Wohngeld; in einigen Bundesländern (NRW, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern) beteiligt sich der Sozialhilfeträger über das Pflegewohngeld einkommensabhängig an den Investitionskosten.
5. „Hilfe zur Pflege" beantragen – erst wenn Einkommen und Vermögen nicht reichen, übernimmt das Sozialamt die ungedeckten Kosten.

Schonvermögen: Was geschützt bleibt

Niemand muss sich für die Pflege völlig entblößen. Bei der Hilfe zur Pflege bleibt ein Schonvermögen unangetastet: 10.000 € für Alleinstehende bzw. bis 20.000 € für Paare. Außerdem bleibt eine angemessene, selbst genutzte Immobilie grundsätzlich geschützt. Was im Einzelfall als „angemessen" gilt, bewertet das Sozialamt – pauschale Aussagen helfen hier nicht, eine frühzeitige Beratung schon.

Wann die Immobilie geschützt ist – und wann nicht

Die entscheidende Frage ist, ob die Immobilie weiterhin selbst genutzt wird:

• Geschützt: Solange Ihr Ehe- oder eingetragener Lebenspartner in Haus oder Wohnung wohnen bleibt, darf das Sozialamt keinen Verkauf verlangen – die selbst genutzte Immobilie zählt dann zum geschützten Vermögen.
• Verwertbar: Zieht der alleinige Eigentümer dauerhaft ins Heim und wohnt niemand mehr im Haus, kann die Immobilie dagegen als verwertbar gelten. Trägt das Sozialamt die Pflegekosten mit, ist ein Verkauf dann meist sogar der erwartete Weg.

Müssen die Kinder zahlen?

In aller Regel: nein. Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz werden Kinder für die Pflegekosten der Eltern erst herangezogen, wenn ihr Bruttoeinkommen über 100.000 € im Jahr liegt – und das gilt pro Kind. Darunter besteht keine Unterhaltspflicht, auch nicht bei vorhandenem Vermögen der Kinder. Das ändert allerdings nichts daran, dass Einkommen und Vermögen der pflegebedürftigen Person selbst – einschließlich einer verwertbaren Immobilie – zuerst eingesetzt werden müssen, bevor das Sozialamt zahlt.

Schenkungen & Verkäufe unter Wert: das 10-Jahres-Risiko

Ein naheliegender Gedanke vieler Familien: das Haus „rechtzeitig" auf die Kinder übertragen, bevor es für die Pflege eingesetzt wird. Dieser Weg ist riskanter, als er klingt: Schenkungen und auffällig günstige Verkäufe kann das Sozialamt bis zu 10 Jahre zurückfordern, wenn der Schenker später bedürftig wird. Wer kurz vor oder während der Pflegebedürftigkeit unter Wert überträgt, schafft also keine Sicherheit, sondern Streitpotenzial – bis hin zur Rückabwicklung.

Davon zu trennen ist die langfristige Nachlassplanung: Bei einer Übertragung zu Lebzeiten lassen sich die Steuer-Freibeträge (Kinder 400.000 €, Ehe-/Lebenspartner 500.000 €) alle zehn Jahre erneut nutzen. Solche Gestaltungen wollen aber Jahre im Voraus geplant sein und gehören in die Hände von Notar und Steuerberatung.

Warum die dokumentierte, marktgerechte Wertermittlung entscheidend ist

Sobald die Immobilie die Pflege mitfinanzieren soll, schauen mehrere Stellen auf den Preis: das Sozialamt (war der Verkauf marktgerecht?), bei einer rechtlichen Betreuung das Betreuungsgericht – es stimmt einem Verkauf in der Regel nur zum nachgewiesenen Verkehrswert zu – und nicht zuletzt die Familie, wenn mehrere Geschwister oder eine Erbengemeinschaft beteiligt sind und alle Eigentümer zustimmen müssen. Eine nachvollziehbar dokumentierte Wertermittlung schafft für alle Beteiligten Klarheit.

Verlassen Sie sich dabei nicht auf eine einzige Zahl: Eine Online-Bewertung ist nur eine grobe erste Orientierung, Makler-Einschätzungen sollten Sie mehrfach einholen (manche nennen bewusst einen hohen Wert, um den Auftrag zu bekommen), und das Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen ist am genauesten, aber kostenpflichtig. Wichtig zu wissen: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag neutral – er berät nicht einseitig zu Ihrem Vorteil und kontrolliert auch nicht, ob der Kaufpreis marktgerecht ist. Diese Prüfung müssen Sie selbst organisieren.

Wenn Angehörige verkaufen: Können Ihre Eltern nicht mehr selbst unterschreiben, braucht es eine Vorsorgevollmacht, die Immobiliengeschäfte abdeckt – für den Notartermin notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt. Ohne Vollmacht führt der Weg über eine rechtliche Betreuung mit Genehmigung des Betreuungsgerichts, was mehr Zeit braucht. Mehr dazu im Ratgeber Recht & Vorsorge.

Auch steuerlich lohnt der Blick vor dem Verkauf: Eine selbst genutzte Immobilie verkaufen Sie in aller Regel steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt haben. Bei vermieteten Objekten fällt Spekulationssteuer an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Vorsicht bei längerem Leerstand nach dem Pflege-Umzug – solche Fälle gehören zur Prüfung in die Steuerberatung.

Alternativen zum Verkauf – kurz & kritisch

• Vermieten: Die Mieteinnahmen helfen beim Eigenanteil und das Eigentum bleibt erhalten. Dafür tragen Sie Vermieterpflichten und Risiken (Mietausfall, Reparaturen, Mietrecht) – auch aus dem Heim heraus –, und die Einnahmen sind steuerpflichtig. Realistisch nur mit verlässlicher Unterstützung bei der Verwaltung.
• Leibrente / Verkauf mit Wohnrecht: sinnvoll vor allem, wenn jemand wohnen bleiben will – beim dauerhaften Umzug ins Heim entfällt genau dieser Vorteil. Der „Wohnwert" wird vom Preis abgezogen, effektiv erlösen Sie weniger als den Marktwert.
• Teilverkauf: Die Verbraucherzentrale ist kritisch – hohe Kosten und Nutzungsentgelt, komplexe Verträge, Wertverlust-Risiko bei Ihnen, unregulierter Markt. Nur in Sonderfällen und ausschließlich nach unabhängiger Prüfung.
• Umkehrhypothek: ein teures Produkt (hohe Zinsen und Gebühren), ausgezahlt wird oft nur ein Bruchteil des Werts – am deutschen Markt kaum Angebote.

Checkliste: Pflege mit der Immobilie finanzieren

• ✓Kosten klären: Preisliste und Eigenanteil des Wunschheims schriftlich geben lassen, Leistungszuschlag einrechnen.
• ✓Leistungen ausschöpfen: Pflegekassen-Zuschuss, Wohngeld und – wo es das gibt – Pflegewohngeld prüfen.
• ✓Schutz der Immobilie klären: Wohnt der Partner weiter darin? Dann ist sie grundsätzlich geschützt.
• ✓Keine übereilten Übertragungen: Schenkungen und Verkäufe unter Wert kann das Sozialamt bis zu 10 Jahre zurückfordern.
• ✓Vollmacht prüfen: Deckt die Vorsorgevollmacht Immobiliengeschäfte ab und ist sie notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt?
• ✓Wert dokumentieren: mehrere Einschätzungen einholen, marktgerechten Preis nachvollziehbar festhalten.
• ✓Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Energieausweis (gesetzliche Pflicht), bei Wohnungen Teilungserklärung und Hausgeldabrechnungen.
• ✓Beratung nutzen: Pflegestützpunkt und Sozialamt zur Finanzierung, Steuerberatung vor dem Verkauf – und uns für die Wertermittlung.