Eltern ziehen ins Pflegeheim – was tun mit der Immobilie?
Der Heimplatz ist da, die Wohnung oder das Haus der Eltern steht plötzlich leer – und kostet weiter Geld. Verkaufen, vermieten oder behalten? Wir ordnen mit Ihnen in Ruhe die Möglichkeiten ein, klären Vollmacht und Pflegekosten und sagen Ihnen, was die Immobilie wert ist. Der erste Schritt ist meist eine kostenlose, unverbindliche Wertermittlung – ohne Druck.
- Verkaufen, vermieten oder behalten? Wir ordnen es ein
- Kostenlose, marktgerechte Wertermittlung
- Auch aus der Ferne · ein Ansprechpartner für die Familie
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Die Ausgangslage: das leere Elternhaus
Wenn ein Elternteil ins Pflegeheim zieht, kommt vieles auf einmal: Pflegegrad, Umzug, Finanzen – und dazu die Frage, was mit der nun leer stehenden Wohnung oder dem Haus geschehen soll. Wichtig vorab: Sie müssen nichts überstürzen. Eine leer stehende Immobilie kostet zwar weiter Geld (Nebenkosten, Versicherung, Instandhaltung), aber die Entscheidung über verkaufen, vermieten oder behalten darf in Ruhe und gut informiert fallen.
Dieser Ratgeber gibt Ihnen den Überblick über die Wege und führt Sie – je nach Situation – zu den passenden, ausführlichen Ratgebern weiter.
Das Dringende zuerst
- Leerstand absichern: Gebäudeversicherung über den Leerstand informieren, Heizung/Wasser im Blick behalten, Post nachsenden lassen.
- Wichtige Unterlagen sichern: Kaufunterlagen, Grundbuch, Versicherungen, Rentenunterlagen, Vollmachten und Patientenverfügung zuerst beiseitelegen.
- Vollmacht klären: Darf jemand für die Eltern handeln? Ohne ausreichende Vollmacht oder Betreuung kann die Immobilie nicht verkauft werden (mehr dazu unten).
- Nichts unter Druck unterschreiben: Vorsicht bei unaufgeforderten Kaufangeboten und Zeitdruck – holen Sie zuerst eine unabhängige Einschätzung ein.
Die Möglichkeiten im Überblick
Es gibt nicht „die eine" richtige Lösung – entscheidend ist Ihre Situation: Wird der Verkaufserlös für die Pflege gebraucht? Soll die Immobilie in der Familie bleiben? Hier die Wege mit ihren Vor- und Nachteilen:
| Weg | Kurz erklärt | Mehr dazu |
|---|---|---|
| Verkaufen | Schafft Liquidität (oft für die Heimkosten), beendet laufende Kosten und Aufwand. Für viele Familien der klarste Weg. | Immobilie der Eltern verkaufen |
| Vermieten | Eigentum und mögliche Wertsteigerung bleiben, dazu laufende Mieteinnahmen – aber mit Vermieterpflichten und Aufwand, auch aus der Ferne. | Alternativen zum Verkauf |
| Behalten / leer lassen | Nur selten sinnvoll: Die Kosten laufen weiter, ohne dass Geld hereinkommt. Eher eine Übergangslösung, solange die Entscheidung reift. | — |
| Überschreiben / verschenken | Vorsicht: Schenkungen und Verkäufe unter Wert kann das Sozialamt bis zu 10 Jahre zurückfordern. Nur nach fachlicher Beratung. | Verkauf wegen Pflegekosten |
Sie wissen noch nicht, was die Immobilie überhaupt wert ist? Das lässt sich kostenlos klären – als Grundlage für jede Entscheidung. Nutzen Sie dafür den Ratgeber Immobilienwert ermitteln oder – für Wohnungen in Berlin – den Wohnungswert-Rechner.
Hängt die Entscheidung an den Pflegekosten?
Oft ja. Reichen Rente und Erspartes nicht für den Eigenanteil im Heim, müssen grundsätzlich Vermögen und Immobilie der Eltern eingesetzt werden, bevor das Sozialamt über die „Hilfe zur Pflege" einspringt. Drei Punkte sind dabei wichtig:
- Selbst genutzte Immobilie: bleibt geschützt, solange der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner darin wohnen bleibt. Zieht der alleinige Eigentümer dauerhaft ins Heim und wohnt niemand mehr darin, kann sie als verwertbar gelten.
- Kinder: werden für die Pflegekosten der Eltern erst herangezogen, wenn ihr Bruttoeinkommen über 100.000 € im Jahr liegt (Angehörigen-Entlastungsgesetz). Die meisten Kinder zahlen nichts.
- Marktgerechter Preis: Nicht unter Wert verkaufen oder verschenken – das kann das Sozialamt bis zu 10 Jahre zurückfordern. Eine faire, dokumentierte Wertermittlung schützt Sie.
Das Zusammenspiel von Heimkosten, Schonvermögen und Sozialamt erklärt ausführlich der Ratgeber Immobilie verkaufen für die Pflegekosten.
Wer darf überhaupt entscheiden?
Solange Ihre Eltern geschäftsfähig sind, entscheiden und unterschreiben sie selbst – Sie unterstützen nur. Andernfalls braucht es eine ausreichende Vertretung:
- Vorsorgevollmacht – sie muss Immobiliengeschäfte ausdrücklich abdecken und für den Notar notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt sein.
- Rechtliche Betreuung – ohne Vollmacht bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer; ein Verkauf braucht dann zusätzlich die Genehmigung des Gerichts und dauert länger.
Ehepartner und Kinder dürfen nicht automatisch über die Immobilie verfügen. Das Ehegatten-Notvertretungsrecht (§ 1358 BGB) gilt nur für Gesundheitsangelegenheiten und höchstens 6 Monate. Worauf Angehörige beim Verkauf konkret achten müssen – Vollmacht, Geschwister, Unterlagen, Räumung – steht im Leitfaden Immobilie der Eltern verkaufen; alles zu Vollmacht und Betreuung im Ratgeber Recht & Vorsorge.
Wir ordnen Ihre Situation in Ruhe ein
Verkaufen, vermieten oder doch behalten? Wenn die Eltern ins Heim ziehen, fällt diese Entscheidung selten leicht – und selten zur richtigen Zeit. Wir hören zu, sagen Ihnen ehrlich, welche Wege in Ihrer Situation infrage kommen und was die Immobilie realistisch wert ist. Unabhängig und werbefrei: Wir verkaufen Ihnen nichts, sondern helfen Ihnen, gut zu entscheiden.
Ein fester Ansprechpartner für die ganze Familie, auf Wunsch komplett telefonisch und digital.
Häufige Fragen
Muss die Immobilie verkauft werden, wenn die Eltern ins Heim ziehen?
Nicht automatisch. Reichen Rente und Erspartes für den Eigenanteil, muss nicht verkauft werden. Reicht das Geld nicht und wohnt niemand mehr darin, zählt die Immobilie aber zum einzusetzenden Vermögen, bevor das Sozialamt einspringt. Verkaufen, vermieten und behalten sind je nach Situation alle möglich.
Was passiert mit dem leer stehenden Haus?
Die laufenden Kosten (Nebenkosten, Versicherung, Instandhaltung) laufen weiter. Informieren Sie die Gebäudeversicherung über den Leerstand und sichern Sie wichtige Unterlagen und Erinnerungsstücke. Entscheiden Sie dann in Ruhe über das weitere Vorgehen.
Verkaufen oder vermieten – was ist besser?
Verkaufen, wenn der Erlös für die Pflege gebraucht wird oder Sie den Aufwand loswerden wollen. Vermieten, wenn Sie das Kapital nicht sofort brauchen und die Vermieterpflichten – selbst oder über eine Verwaltung – stemmen können. Eine Abwägung mit allen Optionen finden Sie unter Alternativen zum Verkauf.
Dürfen wir Kinder einfach über die Immobilie entscheiden?
Nein. Ohne ausreichende Vorsorgevollmacht (notariell beurkundet/öffentlich beglaubigt, Immobilien abgedeckt) oder eine rechtliche Betreuung mit Gerichtsgenehmigung können Sie nicht verkaufen. Klären Sie das früh – Details im Leitfaden „Immobilie der Eltern verkaufen".
Sollten wir die Immobilie lieber an die Familie überschreiben?
Vorsicht: Schenkungen und Verkäufe deutlich unter Wert kann das Sozialamt bis zu 10 Jahre zurückfordern. Eine Übertragung gehört unbedingt in eine fachliche Beratung – sonst riskieren Sie das Gegenteil von Sicherheit.
Wir wohnen weit weg – geht das trotzdem?
Ja. Erstgespräch, Unterlagen, Wertermittlung und Abstimmung gehen telefonisch und digital; vor Ort braucht es Sie nur zu wenigen Terminen.
Unsicher, was mit der Immobilie der Eltern geschehen soll?
Beantworten Sie ein paar kurze Fragen – ein persönlicher Ansprechpartner meldet sich innerhalb von 24 Stunden mit einer kostenlosen, unverbindlichen Wertermittlung und ordnet mit Ihnen die Möglichkeiten ein. Ehrlich, diskret und ohne Druck.