Wohnung oder Haus verkaufen beim Umzug in die Pflege
Wenn der Umzug ins Pflegeheim, in eine Pflege-WG oder ins Betreute Wohnen ansteht, muss plötzlich vieles gleichzeitig geregelt werden – und mittendrin steht die Frage: Was wird aus der Wohnung oder dem Haus? Dieser Ratgeber erklärt die richtige Reihenfolge, den Zeitplan, die Kosten und die Steuern – und wie Sie Heimeinzug und Verkauf so entkoppeln, dass kein Zeitdruck entsteht.
Wann der Verkauf ansteht
Der Umzug in eine Pflegeeinrichtung kommt selten mit langem Vorlauf: Ein Sturz, ein Krankenhausaufenthalt oder eine fortschreitende Erkrankung machen die bisherige Wohnung von einem Tag auf den anderen ungeeignet. Steht der Wechsel ins Pflegeheim, in eine Pflege-WG oder ins Betreute Wohnen fest, sprechen meist drei Gründe für den Verkauf des bisherigen Zuhauses:
- Die Pflege muss finanziert werden. Die Pflegekasse zahlt im Heim nur einen festen Zuschuss – der gesamte Eigenanteil lag 2025 im Bundesdurchschnitt bei rund 3.100 € im Monat im ersten Heimjahr. Reichen Rente und Erspartes nicht, lässt sich das in der Immobilie gebundene Vermögen freisetzen.
- Die Wohnung steht leer. Eine ungenutzte Immobilie verursacht weiter laufende Kosten und Pflichten – von Nebenkosten über Reparaturen bis zur Verwaltung, die oft an den Angehörigen hängen bleibt.
- Klarheit für die Familie. Ein geordneter Verkauf zu Lebzeiten schafft Liquidität, ordnet den Nachlass und vermeidet späteren Streit unter Erben.
Wichtig bei Pflege & Sozialamt: Eine selbst genutzte Immobilie zählt grundsätzlich zum geschützten Vermögen – solange Ihr Ehe- oder eingetragener Lebenspartner darin wohnen bleibt, darf das Sozialamt keinen Verkauf verlangen. Zieht der alleinige Eigentümer dauerhaft ins Heim und wohnt niemand mehr darin, kann die Immobilie dagegen als verwertbar gelten. Kinder werden für die Pflegekosten der Eltern erst herangezogen, wenn ihr Bruttoeinkommen über 100.000 € im Jahr liegt (Angehörigen-Entlastungsgesetz). Der Einzelfall gehört in eine fachliche Beratung.
Reihenfolge & Zeitplan: zwei Uhren, die unterschiedlich schnell ticken
Das größte Problem beim Pflege-Umzug ist das Tempo-Gefälle: Ein freier Heim- oder WG-Platz muss oft kurzfristig angenommen werden – sonst ist er weg. Ein klassischer Immobilienverkauf mit Inseraten, Besichtigungen und Vermarktung kann sich dagegen über Monate ziehen. Wer beides starr aneinanderkettet, gerät auf einer Seite unter Druck: Entweder wartet der Heimplatz nicht, oder die Immobilie wird in Eile unter Wert verkauft.
Die Lösung ist, beide Vorgänge zu entkoppeln: Der Einzug in die Einrichtung richtet sich nach dem Pflegebedarf – der Verkauf bekommt seinen eigenen, ruhigen Zeitplan. Praktisch heißt das: Heimplatz annehmen und Umzug organisieren, parallel die Wertermittlung und die Unterlagen für den Verkauf anstoßen, und Auszug bzw. Übergabe der Wohnung erst dann, wenn es für Sie passt.
Jetzt verkaufen – später übergeben: Beim Direktverkauf an einen Ankäufer kann der Auszugs- bzw. Übergabetermin vor der Unterschrift verbindlich im Kaufvertrag festgehalten werden. So ist der Verkauf geregelt und die Finanzierung gesichert, während Umzug, Haushaltsauflösung und Behördengänge ohne Zeitdruck nebenherlaufen.
Auch die Pflegeseite lässt sich überbrücken: Über die Kurzzeitpflege ist eine vorübergehende vollstationäre Versorgung von bis zu 8 Wochen im Jahr möglich (ab Pflegegrad 2). Seit 1.7.2025 ist sie mit der Verhinderungspflege zu einem gemeinsamen Jahresbetrag von bis zu 3.539 € zusammengefasst – so lässt sich der Übergang in die Dauerpflege in Ruhe gestalten, während der Verkauf anläuft. Bitte die aktuellen Werte vor einem Antrag bei der Pflegekasse bestätigen lassen.
Verkaufen vor oder nach dem Umzug?
Beides ist möglich – mit unterschiedlichen Stärken:
- Verkauf nach dem Auszug: Die Wohnung kann geräumt und gepflegt präsentiert werden – leere, gepflegte Räume erzielen oft einen besseren Preis. Niemand muss Besichtigungen im bewohnten Zuhause ertragen, und der Umzug läuft zuerst. Nachteil: Bis zum Verkauf laufen Heim-Eigenanteil und Wohnungskosten parallel weiter – das kann die Ersparnisse spürbar belasten.
- Verkauf vor dem Umzug (oder parallel): Der Erlös steht bereit, wenn die ersten Heimrechnungen kommen, und es gibt keine doppelten Kosten. Nachteil beim klassischen Weg: Vermarktung und Besichtigungen fallen in die ohnehin anstrengende Umzugszeit – und Verkäufe „unter Druck" führen oft zu schlechten Konditionen.
In der Praxis bewährt sich häufig der Mittelweg: früh mit Wertermittlung und Unterlagen starten, den Verkauf parallel zum Umzug vorbereiten und die Übergabe nach Bedarf legen – etwa über einen Direktverkauf mit vertraglich vereinbartem Übergabetermin oder einen klassischen Verkauf, der erst nach dem Auszug in die Vermarktung geht. Welcher Weg passt, hängt von Finanzlage, Zustand der Immobilie und Ihrem Zeitfenster ab – genau das klären wir gern im persönlichen Gespräch.
Der Verkauf Schritt für Schritt
- Wert ermitteln – verlassen Sie sich nicht auf eine einzige Zahl: Online-Bewertungen liefern nur eine grobe Orientierung, Makler-Einschätzungen sind marktnah (mehrere einholen), ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen ist am genauesten, aber kostenpflichtig. Den Wert bestimmen vor allem Lage, Größe, Zustand, Baujahr und der energetische Zustand.
- Unterlagen zusammenstellen – u. a. Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung; bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung und Hausgeldabrechnungen. Angehörige brauchen ggf. eine Vorsorgevollmacht oder gerichtlich bestellte Betreuung, um handeln zu können.
- Energieausweis besorgen – gesetzlich Pflicht, muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen (Gültigkeit: 10 Jahre).
- Verkaufsweg wählen – klassisch mit Exposé, Inseraten und Besichtigungen (allein oder über einen Makler) oder als Direktverkauf an einen Ankäufer ohne öffentliche Vermarktung und ohne fremde Besichtigungen in den privaten Räumen.
- Verhandeln & Käufer prüfen – Preis verhandeln und die Finanzierungsbestätigung des Käufers prüfen lassen.
- Notartermin – ein Immobilienverkauf ist ohne notarielle Beurkundung nicht gültig. Den Vertragsentwurf vorher in Ruhe prüfen (lassen) – der Notar beurkundet neutral, er berät nicht einseitig zu Ihrem Vorteil.
- Abwicklung – Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung, Löschung alter Grundschulden, Eintragung des neuen Eigentümers.
- Übergabe – zum vereinbarten Termin, mit Schlüsseln und Übergabeprotokoll inklusive Zählerständen.
Ein Ansprechpartner für Verkauf und Umzug – damit Sie sich um den Menschen kümmern können
Heimplatz, Behörden, Umzug und dann auch noch der Immobilienverkauf: Das ist viel auf einmal. Wir beschäftigen uns jeden Tag mit genau dieser Situation, ermitteln den realistischen Wert Ihrer Immobilie und ordnen mit Ihnen in Ruhe, welcher Verkaufsweg und welcher Zeitplan zu Ihrer Lage passen – kostenlos, unverbindlich und ohne Druck, für Sie und Ihre Angehörigen.
Kosten beim Verkauf – wer zahlt was
Damit Sie wissen, wie viel vom Erlös tatsächlich für die Pflege zur Verfügung steht, lohnt der Blick auf die Verkaufskosten:
| Kostenpunkt | Wer zahlt? | Orientierung |
|---|---|---|
| Maklerprovision (nur beim Verkauf über Makler) | geteilt: Verkäufer mind. die Hälfte | insgesamt meist ca. 3,57–7,14 % inkl. MwSt. (verhandelbar) |
| Notar & Grundbuch | überwiegend der Käufer | zusammen rund 1,5 % des Kaufpreises |
| Löschung alter Grundschulden | der Verkäufer | ca. 100–300 € |
| Energieausweis | der Verkäufer | je nach Ausweisart unterschiedlich |
| Vorfälligkeitsentschädigung (bei laufendem Kredit) | der Verkäufer | grob 5–10 % der Restschuld |
| Haushaltsauflösung (falls beauftragt) | der Verkäufer | grob etwa 500 € pro Zimmer, stark abhängig von Menge und Aufwand |
Seit Dezember 2020 gilt bundesweit: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen – üblich ist die hälftige Teilung mit dem Käufer. Beim Direktverkauf an einen Ankäufer entfällt die Provision ganz. Die Grunderwerbsteuer zahlt allein der Käufer und ist für Sie kein Kostenpunkt. Alle Beträge: Stand 2025, im Einzelfall abweichend.
Tipp bei laufendem Kredit: Wird das Darlehen innerhalb der Zinsbindung abgelöst, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Nach 10 Jahren ab Vollauszahlung können Sie den Kredit mit 6 Monaten Frist aber ohne diese Entschädigung kündigen (§ 489 BGB). Banken rechnen die Entschädigung oft zu hoch – die Verbraucherzentrale prüft die Berechnung für meist unter 100 €.
Steuern: meist bleibt alles steuerfrei
Die gute Nachricht für die typische Pflege-Umzugs-Situation: Wer die eigene Wohnung oder das eigene Haus verkauft, zahlt in aller Regel keine Spekulationssteuer.
- Selbst genutzte Immobilie: In aller Regel steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt haben – das trifft auf die meisten zu, die direkt aus dem eigenen Zuhause in eine Pflegeeinrichtung wechseln.
- Vermietete Immobilie: steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei.
- Höhe: richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz; Gewinne bis 1.000 € im Jahr bleiben frei.
Bitte beachten: Steuern, Schenkung und Erbfolge sind komplex und hängen stark vom Einzelfall ab – etwa wenn die Wohnung schon länger leer steht, zwischenzeitlich vermietet war oder zu Lebzeiten an die Kinder übertragen werden soll (Freibeträge: Kinder 400.000 €, Ehe-/Lebenspartner 500.000 €, alle zehn Jahre nutzbar). Die Angaben hier sind allgemein (Stand 2025) und können sich ändern. Lassen Sie sich vor einer Entscheidung von Steuerberatung und Notar beraten.
Emotionen & Loslassen
Eine Wohnung oder ein Haus ist mehr als Vermögen: Hier wurden Kinder groß, hier hängen Jahrzehnte an Erinnerungen. Dass der Abschied schwerfällt, ist normal – und er verdient Zeit und Respekt, gerade wenn die Entscheidung durch einen Pflegefall erzwungen wirkt. Ein paar Erfahrungen, die helfen:
- Trennen Sie Entscheidung und Tempo. Dass verkauft wird, kann feststehen – wann geräumt und übergeben wird, darf trotzdem zu Ihrem Rhythmus passen.
- Räumen Sie in vier Gruppen: behalten, verschenken, verkaufen und entsorgen. Sichern Sie zuerst alle wichtigen Dokumente (Kaufunterlagen, Versicherungen, Rentenunterlagen, Vollmachten, Patientenverfügung) – die Erinnerungsstücke kommen zuletzt und in Ruhe.
- Beziehen Sie die Familie ein – gemeinsames Aussortieren verteilt die Last und gibt jedem Gegenstand einen würdigen Weg.
- Vorsicht bei Druck: Verkäufe „unter Druck" (Pflegefall, Trauerfall) führen oft zu schlechten Konditionen. Seriöse Ansprechpartner lassen Ihnen Zeit für die Entscheidung – und für eine zweite Meinung.
Checkliste für den Pflege-Umzug mit Verkauf
- ✓Pflege klären: Pflegegrad beantragt? Heim-, WG- oder Betreutes-Wohnen-Platz zugesagt? Ggf. Kurzzeitpflege als Brücke nutzen.
- ✓Finanzbedarf rechnen: Eigenanteil der Einrichtung den Einnahmen gegenüberstellen – wie dringend wird der Verkaufserlös gebraucht?
- ✓Vollmachten prüfen: Liegt eine Vorsorgevollmacht vor, oder ist eine Betreuung nötig, damit Angehörige den Verkauf regeln können?
- ✓Wert ermitteln: mehrere Einschätzungen einholen, realistischen Preis festlegen – nicht auf eine einzige Zahl verlassen.
- ✓Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen Teilungserklärung und Hausgeldabrechnungen.
- ✓Verkaufsweg und Zeitplan festlegen: klassisch oder Direktverkauf – und die Übergabe so legen, dass Umzug und Räumung ohne Hetze möglich sind.
- ✓Steuer & Kredit prüfen: Selbstnutzung, Spekulationsfrist, laufendes Darlehen und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung vorab klären.
- ✓Verträge prüfen lassen, bevor Sie unterschreiben – und erst dann den Notartermin vereinbaren.
Häufige Fragen
Muss ich meine Wohnung verkaufen, wenn ich ins Pflegeheim ziehe?
Nicht automatisch. Reichen Rente und Erspartes für den Eigenanteil, müssen Sie nicht verkaufen. Eine selbst genutzte Immobilie ist geschützt, solange Ihr Ehe- oder eingetragener Lebenspartner darin wohnt. Lebt niemand mehr darin und reicht das Geld nicht, kann das Sozialamt eine Verwertung verlangen – der Einzelfall gehört in eine Beratung.
Wie teuer ist ein Pflegeheim – und reicht meine Rente dafür?
Die Pflegekasse zahlt nur einen festen Zuschuss; der gesamte Eigenanteil lag 2025 im Bundesdurchschnitt bei rund 3.100 € im Monat im ersten Heimjahr, je nach Haus und Bundesland deutlich darüber oder darunter. Reicht die Rente nicht, kommen Erspartes, der Immobilienerlös und notfalls die „Hilfe zur Pflege" des Sozialamts ins Spiel.
Sollte ich vor oder nach dem Umzug verkaufen?
Beides hat Stärken: Nach dem Auszug lässt sich die geräumte Wohnung besser präsentieren, dafür laufen die Kosten doppelt. Vor dem Umzug steht der Erlös früher bereit, dafür fällt die Vermarktung in die anstrengendste Zeit. Bewährt hat sich, den Verkauf früh vorzubereiten und die Übergabe nach Bedarf zu legen – etwa per Direktverkauf mit vertraglich vereinbartem Übergabetermin.
Der Heimplatz ist da – wie gewinne ich Zeit für den Verkauf?
Nehmen Sie den Platz an und entkoppeln Sie den Verkauf: Beim Direktverkauf wird der Auszugs- bzw. Übergabetermin vor der Unterschrift verbindlich im Kaufvertrag festgehalten. Zur Überbrückung auf der Pflegeseite gibt es zudem die Kurzzeitpflege (bis 8 Wochen im Jahr, ab Pflegegrad 2).
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Meist nicht: Wer im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst in der Immobilie gewohnt hat, verkauft in aller Regel steuerfrei. Bei vermieteten Immobilien fällt Spekulationssteuer an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Den Einzelfall klärt die Steuerberatung.
Muss die Wohnung vor dem Verkauf leer und renoviert sein?
Für den klassischen Verkauf gilt: Leere, gepflegte Räume erzielen oft einen besseren Preis. Beim Direktverkauf an einen Ankäufer ist das nicht nötig – dort wird im aktuellen Zustand gekauft, ohne Renovierung und ohne Besichtigungstermine mit Fremden in den privaten Räumen.
Können wir als Angehörige den Verkauf für unsere Eltern regeln?
Ja – mit einer entsprechenden Vorsorgevollmacht oder einer gerichtlich bestellten Betreuung. Klären Sie früh, ob die Vollmacht für Immobiliengeschäfte ausreicht; ohne sie kann der Notartermin nicht stattfinden.
Was passiert mit dem Hausrat?
Sortieren Sie in vier Gruppen: behalten, verschenken, verkaufen, entsorgen – wichtige Dokumente zuerst sichern. Eine professionelle Haushaltsauflösung kostet als grobe Orientierung etwa 500 € pro Zimmer; verwertbare Gegenstände können angerechnet werden. Vergleichen Sie mehrere Angebote.
Der Umzug steht an – was ist Ihre Immobilie wert?
Beantworten Sie vier kurze Fragen – ein persönlicher Ansprechpartner meldet sich innerhalb von 24 Stunden mit Ihrer kostenlosen, unverbindlichen Wertermittlung und bespricht mit Ihnen den passenden Zeitplan. Oder rufen Sie direkt an: 030 9919 490 81
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