Wer darf Haus und Konto regeln, wenn die Eltern dement sind?
Wenn ein Elternteil an Demenz erkrankt, stellt sich schnell eine drängende Frage: Wer darf jetzt eigentlich die Bankgeschäfte erledigen oder die Immobilie verkaufen? Anders als viele denken, dürfen Ehepartner und Kinder das nicht automatisch. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, wer wann handeln darf – mit Vorsorgevollmacht oder über eine gesetzliche Betreuung – und worauf es bei Immobilie und Konto ankommt.
Der größte Irrtum: „Ich bin doch Ehepartner oder Kind"
Viele glauben, im Notfall dürften der Ehepartner oder die erwachsenen Kinder automatisch alles regeln. Das ist falsch. Es gibt keine allgemeine gesetzliche Vertretungsmacht unter Angehörigen. Vertreten darf nur, wer eine Vollmacht hat oder vom Betreuungsgericht als rechtlicher Betreuer bestellt wurde.
Die einzige Ausnahme ist das Ehegatten-Notvertretungsrecht (§ 1358 BGB, seit 1. Januar 2023). Es gilt aber nur für Gesundheitsangelegenheiten, ist auf höchstens sechs Monate befristet und setzt eine ärztliche Bescheinigung voraus. Vermögen, Bank und Immobilie sind ausdrücklich nicht erfasst. Es gilt nur für Ehe- und eingetragene Lebenspartner – nicht für unverheiratete Paare und nicht für Kinder.
Für den Verkauf einer Immobilie oder die Regelung der Finanzen führt also kein Weg an einer Vorsorgevollmacht oder einer Betreuung vorbei.
Drei Wege zur Handlungsfähigkeit
| Weg | Voraussetzung | Was gilt für den Immobilienverkauf |
|---|---|---|
| Eltern handeln selbst | noch geschäftsfähig | verkaufen selbst; Sie unterstützen organisatorisch |
| Vorsorgevollmacht | erteilt, solange die Person geschäftsfähig war; deckt Immobiliengeschäfte ausdrücklich ab; öffentlich beglaubigt | keine gerichtliche Genehmigung nötig – der zügigste Weg |
| Gesetzliche Betreuung | vom Betreuungsgericht bestellt (wenn keine ausreichende Vollmacht da ist) | Verkauf braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB); dauert länger |
Mit Vorsorgevollmacht: die richtige Form für Haus & Konto
Mit einer Vorsorgevollmacht bestimmen Ihre Eltern selbst eine Vertrauensperson, die für sie handelt – das erspart im Ernstfall die gerichtliche Betreuung. Für den Immobilienverkauf gelten aber besondere Formvorschriften:
- Immobilien müssen ausdrücklich abgedeckt sein. Eine pauschale Vollmacht reicht oft nicht – Grundstücks- und Immobiliengeschäfte sollten ausdrücklich genannt sein.
- Öffentlich beglaubigte Form fürs Grundbuch. Eine einfache, handschriftliche Vollmacht genügt dem Grundbuchamt nicht; es verlangt die öffentliche oder öffentlich beglaubigte Form (§ 29 GBO). Der Kaufvertrag selbst wird ohnehin notariell beurkundet (§ 311b BGB).
- Beglaubigung beim Notar – oder günstiger bei der Behörde. Die Unterschrift kann ein Notar beglaubigen (§ 129 BGB); alternativ eine Urkundsperson der Betreuungsbehörde für eine Festgebühr von 10 € (§ 7 BtOG), sofern die Vollmacht eine Betreuung vermeiden soll. Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass auch diese behördliche Beglaubigung für Grundstücksgeschäfte ausreicht (BGH, Beschluss vom 12.11.2020, Az. V ZB 148/19).
Tipp: Lassen Sie eine bestehende Vollmacht ins Zentrale Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer eintragen, damit Gerichte sie finden und keine unnötige Betreuung anordnen. Wie Sie eine Vorsorgevollmacht erstellen, lesen Sie im Ratgeber Recht & Vorsorge.
Wenn es zu spät ist: Geschäftsunfähigkeit bei Demenz
Ganz wichtig: Eine Vorsorgevollmacht kann nur erteilen, wer noch geschäftsfähig ist. Ist eine Demenz so weit fortgeschritten, dass die Person die Tragweite nicht mehr erfassen kann (Geschäftsunfähigkeit), ist eine dennoch unterschriebene Vollmacht nichtig (§§ 104 Nr. 2, 105 Abs. 1 BGB). Dann hilft nur noch die gerichtliche Betreuung. Deshalb gilt: so früh wie möglich regeln – im Zweifel mit ärztlicher Einschätzung der Geschäftsfähigkeit zum Zeitpunkt der Unterschrift.
Ohne Vollmacht: die gesetzliche Betreuung
Gibt es keine (ausreichende) Vollmacht und kann das Elternteil seine Angelegenheiten krankheitsbedingt nicht mehr selbst besorgen, bestellt das Betreuungsgericht einen rechtlichen Betreuer (§ 1814 Abs. 1 BGB). Gegen den freien Willen der betroffenen Person geschieht das nicht (§ 1814 Abs. 2 BGB), und die Betreuung ist nachrangig: Sie wird nicht angeordnet, soweit eine Vorsorgevollmacht ausreicht (§ 1814 Abs. 3 BGB).
Wer wird Betreuer? Vorrang hat die von der betroffenen Person gewünschte Person; sonst werden die familiären Beziehungen berücksichtigt (Ehegatte, Eltern, Kinder), und eine ehrenamtliche Betreuung durch Angehörige hat Vorrang vor einer Berufsbetreuung (§ 1816 BGB). Mit einer Betreuungsverfügung lässt sich im Voraus festlegen, wen das Gericht einsetzen soll. Der Betreuer führt die Angelegenheiten nach den Wünschen und zum Wohl der betreuten Person (§§ 1821, 1838 BGB).
Verkauf als Betreuer: die Genehmigung des Gerichts
Als Betreuerin oder Betreuer dürfen Sie die Immobilie nicht frei verkaufen. Der Verkauf eines Grundstücks oder einer Wohnung braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB; diese Regelung stand vor der Reform 2023 in § 1821 BGB a.F.). Auch die Aufgabe der Wohnung – etwa die Kündigung eines Mietverhältnisses – muss dem Gericht angezeigt werden und ist genehmigungspflichtig (§ 1833 BGB).
- Zum Wohl, mindestens zum Verkehrswert: Der Verkauf muss dem Wohl der betreuten Person dienen. In der Praxis verlangt das Gericht dafür häufig ein unabhängiges Verkehrswertgutachten als Nachweis des angemessenen Preises.
- Ablauf: Das Gericht erklärt die Genehmigung gegenüber dem Betreuer (§ 1855 BGB); bei einem schon beurkundeten Kaufvertrag wird sie gegenüber dem Käufer erst wirksam, wenn der Betreuer sie mitteilt (§ 1856 BGB).
- Frist: Der Genehmigungsbeschluss wird erst mit Rechtskraft wirksam (§ 40 Abs. 2 FamFG); dagegen ist innerhalb von zwei Wochen Beschwerde möglich (§ 63 FamFG). Erst danach ist der Verkauf vollziehbar.
Planen Sie Zeit ein. Bis zur Bestellung des Betreuers holt das Gericht ein Sachverständigengutachten und einen Bericht der Betreuungsbehörde ein und hört die betroffene Person an; danach folgt das Genehmigungsverfahren für den Verkauf. Wie lange das dauert, hängt stark vom Gericht und der Auslastung ab – meist mehrere Wochen bis Monate. Gerade wenn bereits Heimkosten laufen, sollten Sie diese Zeit realistisch einplanen.
Das Konto & die Bankgeschäfte
Was fürs Haus gilt, gilt sinngemäß fürs Konto: Ohne Vollmacht oder Betreuung darf niemand auf die Konten der Eltern zugreifen – auch der Ehepartner nicht. Eine Vorsorgevollmacht deckt die Vermögenssorge (und damit Bankgeschäfte) grundsätzlich mit ab. In der Praxis verlangen viele Banken jedoch zusätzlich eine eigene Konto- oder Bankvollmacht auf ihrem Vordruck – sinnvoll ist es deshalb, eine solche frühzeitig direkt bei der Bank zu erteilen. Liegt nichts vor, bleibt auch hier nur die Betreuung.
Was Sie jetzt tun können
- ✓Früh handeln: Eine Vorsorgevollmacht nur, solange Ihr Elternteil noch geschäftsfähig ist – warten Sie nicht, bis es „zu spät" ist.
- ✓Form prüfen: Deckt die Vollmacht Immobiliengeschäfte ausdrücklich ab? Ist sie öffentlich beglaubigt (Notar oder Betreuungsbehörde)?
- ✓Konto separat regeln: Zusätzlich eine Bankvollmacht direkt bei der Bank erteilen.
- ✓Ohne Vollmacht: Betreuung beim Betreuungsgericht anregen – und die Genehmigung für den Verkauf sowie die Verfahrensdauer einplanen.
- ✓Verkauf vorbereiten: Den eigentlichen Ablauf – Unterlagen, Wert, Sozialamt, Geschwister – erklären wir im Ratgeber Immobilie der Eltern verkaufen.
Vollmacht, Betreuung, Verkauf – wir ordnen das für Ihre Familie
Wer darf was, welche Form braucht die Vollmacht, und wie läuft eine Genehmigung des Betreuungsgerichts ab? Wir kennen diese Fragen aus vielen Gesprächen mit Angehörigen, ordnen Ihre Situation in Ruhe ein und nennen Ihnen die richtigen Stellen für die rechtssichere Umsetzung – und begleiten anschließend den Verkauf der Immobilie.
Kostenlos, unabhängig und einfühlsam – damit Sie sich um Ihre Eltern kümmern können statt um Papierkram.
Häufige Fragen
Darf ich als Kind oder Ehepartner automatisch für meine dementen Eltern bzw. meinen Partner handeln?
Nein. Es gibt kein allgemeines gesetzliches Vertretungsrecht unter Angehörigen. Nur das Ehegatten-Notvertretungsrecht (§ 1358 BGB) erlaubt Ehe- und eingetragenen Lebenspartnern eine Vertretung – und das ausschließlich für Gesundheitsfragen und höchstens sechs Monate, nicht für Vermögen, Bank oder Immobilie. Kinder haben gar kein automatisches Vertretungsrecht.
Reicht eine handschriftliche Vollmacht für den Hausverkauf?
Nein. Das Grundbuchamt verlangt die öffentliche oder öffentlich beglaubigte Form (§ 29 GBO), und die Vollmacht muss Immobiliengeschäfte ausdrücklich abdecken. Die Beglaubigung übernimmt ein Notar oder – für 10 € – eine Urkundsperson der Betreuungsbehörde.
Meine Mutter ist bereits dement – kann sie mir jetzt noch eine Vollmacht geben?
Nur, wenn sie noch geschäftsfähig ist, also die Bedeutung versteht. Bei fortgeschrittener Demenz ist eine erteilte Vollmacht nichtig (§§ 104, 105 BGB). Dann bleibt nur die gesetzliche Betreuung.
Ich bin Betreuer – darf ich das Haus einfach verkaufen?
Nein. Der Verkauf braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB), in der Regel zum nachgewiesenen Verkehrswert; oft wird ein Verkehrswertgutachten verlangt. Das Verfahren dauert spürbar länger als ein Verkauf mit Vollmacht.
Wer wird als Betreuer eingesetzt?
Vorrang hat die von der betroffenen Person gewünschte Person; sonst werden nahe Angehörige berücksichtigt, und eine ehrenamtliche Betreuung durch Familie geht einer Berufsbetreuung vor (§ 1816 BGB). Mit einer Betreuungsverfügung lässt sich das vorab festlegen.
Wie lange dauert es, bis ich als Betreuer verkaufen darf?
Das hängt stark vom Gericht ab. Zuerst läuft das Betreuungsverfahren (Gutachten, Anhörung), dann das Genehmigungsverfahren für den Verkauf mit zweiwöchiger Beschwerdefrist. Rechnen Sie insgesamt mit mehreren Wochen bis Monaten – gerade wenn schon Heimkosten anfallen, früh beginnen.
Unsicher, wer in Ihrer Familie handeln darf?
Wir ordnen mit Ihnen ein, ob eine Vollmacht ausreicht oder eine Betreuung nötig ist, was die Vollmacht für Haus und Konto leisten muss – und begleiten anschließend den Verkauf. Kostenlos und unverbindlich, Antwort innerhalb von 24 Stunden. Oder rufen Sie direkt an: (030) 9919 490 81
Kostenlose Beratung
Dauert nur eine Minute · 100 % kostenlos & unverbindlich
Ihre Daten werden vertraulich behandelt.
Vielen Dank, Sie!
Ihre Anfrage ist bei uns eingegangen. Ein persönlicher Ansprechpartner meldet sich innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen zurück – in Ruhe und ohne jede Verpflichtung.
Dringend? Rufen Sie uns an: (030) 9919 490 81
Vorschau auf Ihrem Computer: Es wurde nichts verschickt. Online bei Strato geht die Anfrage automatisch per E-Mail an info@seniorenlotse.com.