Geerbte Immobilie verkaufen – Schritt für Schritt

Erste Schritte im Erbfall

Nach einem Abschied bleibt wenig Kraft für Verträge, Ämter und Termine – und trotzdem stehen plötzlich Entscheidungen an. Die gute Nachricht: Bei der Immobilie selbst müssen Sie nichts überstürzen. Sinnvoll ist es, zunächst die Lage zu ordnen:

• Unterlagen sichten und sichern: Testament, Vollmachten, Kaufunterlagen der Immobilie, Versicherungen und laufende Verträge zusammentragen – am besten, bevor irgendetwas entschieden wird.
• Erbschaft prüfen: Ob Sie das Erbe annehmen, will gut überlegt sein – etwa wenn Schulden auf der Immobilie lasten. Dafür gelten kurze gesetzliche Fristen; lassen Sie sich im Zweifel früh vom Nachlassgericht oder einer Anwältin beraten.
• Laufende Pflichten klären: Versicherungen, Energieversorger und – bei Eigentumswohnungen – die Hausverwaltung über den Erbfall informieren, damit nichts unbeachtet weiterläuft.
• Erst dann entscheiden: Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen – diese Frage lässt sich in Ruhe klären, sobald die Erbenstellung feststeht.

Erbschein & Grundbuchberichtigung

Verkaufen können Sie, sobald Ihre Erbenstellung nachgewiesen ist – in der Regel durch einen Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll. Liegt ein notarielles Testament vor, brauchen Sie den Erbschein also häufig gar nicht. Fehlt der Nachweis noch, planen Sie die Wartezeit des Nachlassgerichts realistisch in Ihren Zeitplan ein.

Erbengemeinschaft: gemeinsam entscheiden

Gibt es mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie können die Immobilie nur gemeinsam verkaufen – über den Nachlass verfügen alle Miterben nur zusammen (§ 2040 BGB), und alle müssen dem notariellen Kaufvertrag zustimmen. Klären Sie deshalb früh, wer die Gespräche führt und wie der Erlös aufgeteilt wird.

Praktisch bewährt hat sich: Eine Person übernimmt die Organisation und stimmt sich regelmäßig mit den anderen ab. Beim Notartermin müssen nicht zwingend alle anreisen – mit Vollmachten lässt sich der Termin so organisieren, dass verstreut wohnende Erben nicht mehrfach unterwegs sind. Der notarielle Kaufvertrag regelt die Aufteilung des Erlöses für alle Beteiligten transparent.

Erbschaftsteuer & Freibeträge

Ob überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, hängt vor allem vom Verwandtschaftsverhältnis und vom Wert des Erbes ab. Dank hoher persönlicher Freibeträge bleiben viele geerbte Immobilien steuerfrei (Stand 2025):

Erst der Teil des Erbes, der über den Freibetrag hinausgeht, wird besteuert. Für entferntere Verwandte gelten deutlich niedrigere Freibeträge – was in Ihrem Fall gilt, klärt verbindlich der Steuerberater.

Spekulationssteuer: Sie erben die Frist mit

Beim Verkauf kann Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen – bei geerbten Immobilien aber seltener, als viele befürchten. Denn steuerlich treten Sie in die Fußstapfen der verstorbenen Person (sogenannte Fußstapfentheorie, § 23 EStG): Die Spekulationsfrist beginnt durch das Erbe nicht neu.

• Meist steuerfrei: Gehörte der verstorbenen Person die Immobilie mehr als zehn Jahre oder hat sie sie bis zuletzt selbst bewohnt, ist der Verkauf in der Regel frei von Spekulationssteuer.
• Vorsicht: Bei vermieteten Immobilien, die erst vor wenigen Jahren gekauft wurden, kann der Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist steuerpflichtig sein.
• Höhe: Sie richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz; Gewinne bis 1.000 € im Jahr bleiben frei.

Die verbindliche Prüfung gehört in jedem Fall zum Steuerberater – die Konstellationen (Vermietung, Eigennutzung, Kaufdatum) unterscheiden sich von Erbfall zu Erbfall.

Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden. Drei Wege kommen realistisch infrage:

• Verkaufen: die klarste Lösung – voller Marktwert, volle Liquidität, keine weiteren Pflichten. Besonders sinnvoll, wenn die Erben verstreut wohnen, niemand einziehen möchte oder der Erlös unter mehreren Miterben aufgeteilt werden soll.
• Vermieten: Eigentum und mögliche Wertsteigerung bleiben erhalten, dafür übernehmen Sie Vermieterpflichten und Risiken (Mietausfall, Reparaturen, Mietrecht) – und die Einnahmen sind steuerpflichtig. In einer Erbengemeinschaft müssen zudem alle dauerhaft an einem Strang ziehen.
• Selbst einziehen: emotional naheliegend und unter Umständen steuerlich begünstigt (Familienheim-Regel, siehe oben – mit zehnjähriger Bindung). In einer Erbengemeinschaft müssen die Miterben in der Regel ausgezahlt werden; wie, hängt vom Einzelfall ab.

Welcher Weg passt, hängt von Ihren Zielen ab: Brauchen Sie oder die Miterben das Geld? Will jemand die Immobilie halten? Wer kümmert sich dauerhaft? Genau diese Fragen gehen wir in der kostenlosen Beratung mit Ihnen durch.

Der Verkauf Schritt für Schritt

1. Erbnachweis klären – Erbschein beantragen oder notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll bereithalten.
2. Wert ermitteln – mehrere Einschätzungen einholen (Online-Bewertung als grobe Orientierung, Makler-Einschätzung, bei Bedarf Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen) und einen realistischen Preis festlegen.
3. Erben abstimmen – in der Erbengemeinschaft Verkauf, Preisvorstellung und Erlösaufteilung gemeinsam beschließen.
4. Unterlagen zusammenstellen – u. a. Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse (siehe unten).
5. Vermarkten – Exposé mit Fotos, inserieren – allein oder über einen Makler.
6. Besichtigungen & verhandeln – Interessenten zeigen, Preis verhandeln und die Finanzierungsbestätigung des Käufers prüfen lassen.
7. Notartermin – ein Immobilienverkauf ist ohne notarielle Beurkundung nicht gültig. Den Vertragsentwurf vorher in Ruhe prüfen (lassen) – der Notar beurkundet neutral, er berät nicht einseitig zu Ihrem Vorteil.
8. Abwicklung – Kaufpreiszahlung, Löschung alter Grundschulden, Eintragung des neuen Eigentümers.
9. Übergabe – Schlüssel und Übergabeprotokoll mit Zählerständen.

Unterlagen & Kosten

Für Verkauf und Notar benötigen Sie u. a. Grundbuchauszug, Energieausweis (gesetzliche Pflicht – er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und gilt 10 Jahre), Grundrisse und Wohnflächenberechnung; bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlung. Vieles davon lässt sich nachbestellen, auch wenn die Ordner erst gesichtet werden müssen.

Läuft auf der Immobilie noch ein Darlehen, wird es aus dem Verkaufserlös abgelöst; innerhalb der Zinsbindung kann dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen (grob 5–10 % der Restschuld). Alle Beträge sind Orientierungswerte (Stand 2025) – lassen Sie sich die konkreten Kosten vorab vom Notar bzw. der Bank bestätigen.

Hausrat & Erinnerungen – Zeit lassen

In einem geerbten Zuhause steckt ein ganzes Leben. Nehmen Sie sich bewusst Zeit, persönliche Dinge zu sichern, bevor geräumt wird. Sichern Sie zuerst alle wichtigen Dokumente (Kaufunterlagen, Versicherungen, Rentenunterlagen, Vollmachten, Patientenverfügung). Bewährt hat sich das Sortieren in vier Gruppen: behalten, verschenken, verkaufen und entsorgen. Eine professionelle Haushaltsauflösung kostet als grobe Orientierung etwa 500 € pro Zimmer – stark abhängig von Menge und Aufwand; verwertbare Gegenstände können angerechnet werden.

Checkliste für Erbinnen und Erben

• ✓Erbnachweis klären: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll – was liegt vor, was muss beantragt werden?
• ✓Grundbuchberichtigung anstoßen: innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
• ✓Miterben einbinden: Wer führt die Gespräche? Verkauf und Erlösaufteilung gemeinsam beschließen – alle müssen zustimmen.
• ✓Steuern prüfen lassen: Erbschaftsteuer-Freibeträge, Familienheim-Regel und Spekulationsfrist mit der Steuerberatung durchgehen.
• ✓Wert ermitteln: mehrere Einschätzungen, dokumentiert und für alle Erben nachvollziehbar.
• ✓Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, bei Wohnungen Teilungserklärung und Hausgeldabrechnungen.
• ✓Hausrat in Ruhe sortieren: erst Dokumente und Erinnerungsstücke sichern, dann räumen – ohne Zeitdruck.
• ✓Verträge prüfen lassen: Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin in Ruhe lesen und im Zweifel unabhängig prüfen lassen.