Vermieten oder verkaufen? Die ehrliche Abwägung
Wenn die Eltern ins Pflegeheim oder ins betreute Wohnen ziehen – oder Sie selbst sich kleiner setzen –, steht die Frage im Raum: Soll die Immobilie vermietet oder verkauft werden? Wir vergleichen beide Wege ehrlich: laufende Mieteinnahmen gegen einen einmaligen Erlös, den oft unterschätzten Aufwand der Vermietung und das, was fürs Wohnen im Alter wirklich zählt. Der erste Schritt zu jeder Entscheidung: wissen, was Ihre Immobilie wert ist – kostenlos und unverbindlich.
- Vermieten und Verkaufen ehrlich verglichen – mit Steuer & Aufwand
- Unabhängig & werbefrei – wir raten auch zum Behalten, wenn es passt
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Vermieten oder verkaufen – die Kernfrage
Steht der Umzug ins altersgerechte Wohnen an, wird eine Immobilie frei – das Elternhaus, die Eigentumswohnung. Zwei Wege liegen nahe: Sie behalten die Immobilie und vermieten sie (Eigentum bleibt, es fließen laufende Mieteinnahmen) oder Sie verkaufen sie (ein einmaliger Erlös, dafür ist das Thema abgeschlossen). Beides kann richtig sein – es kommt auf Ihre Ziele an.
Die ehrliche Faustregel vorweg: Vermieten lohnt sich vor allem, wenn Sie das Kapital nicht sofort brauchen und den Aufwand einer Vermietung dauerhaft tragen können oder wollen. Verkaufen ist meist die einfachere und – gerade beim Umzug in die Pflege – oft die finanziell sinnvollere Lösung, weil das Geld dann dort ankommt, wo es gebraucht wird: bei den Wohn- und Pflegekosten.
Suchen Sie statt einer reinen Vermieten-oder-Verkaufen-Abwägung lieber eine Schritt-für-Schritt-Orientierung über alle Möglichkeiten? Dann hilft Ihnen unser interaktives Entscheidungs-Tool „Verkaufen, vermieten oder behalten?" in wenigen Klicks weiter.
Vermieten und Verkaufen im direkten Vergleich
Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick – wie das Geld fließt, wer welchen Aufwand hat und was steuerlich gilt:
| Kriterium | Vermieten | Verkaufen |
|---|---|---|
| Eigentum | bleibt bei Ihnen / in der Familie | geht an den Käufer |
| Geld | laufende Mieteinnahmen (monatlich) | voller Marktwert, einmalig |
| Aufwand & Risiko | Vermieterpflichten dauerhaft: Mietausfall, Reparaturen, Mietrecht – auch aus dem Pflegeheim heraus | einmaliger Abschluss, danach keine Pflichten mehr |
| Bester Preis | — | leerstehend bringt am meisten (vermietet ~15–28 % weniger) |
| Steuer | Mieteinnahmen steuerpflichtig; Verkauf innerhalb 10 Jahren steuerpflichtig | selbst genutzt i. d. R. steuerfrei (§ 23 EStG) |
| Fürs Wohnen im Alter | Kapital bleibt gebunden | Liquidität, z. B. für den Heim-Eigenanteil |
| Vererben | Immobilie bleibt im Nachlass (teilbar nur über Verkauf/Erbengemeinschaft) | Geldbetrag – einfach und streitarm aufteilbar |
Kein Weg ist pauschal besser. Die folgenden Abschnitte zeigen, für wen welcher Weg passt – ehrlich, mit den Punkten, die oft übersehen werden.
Was für das Vermieten spricht – und dagegen
Beim Vermieten behalten Sie die Immobilie und erzielen laufende Einnahmen, während Sie selbst altersgerecht wohnen. Das ist attraktiv – hat aber zwei Seiten.
Dafür: Das Eigentum bleibt in Ihrer Hand. Es fließen regelmäßige Mieteinnahmen, die die Rente aufbessern. Eine spätere Wertsteigerung kommt Ihnen oder Ihren Erben zugute, und die Immobilie kann vererbt werden.
Dagegen: Mit der Vermietung übernehmen Sie Vermieterpflichten und -risiken – Mietausfall, Instandhaltung und Reparaturen, das komplexe Mietrecht. Dieser Aufwand fällt dauerhaft an, oft genau dann, wenn Sie sich um anderes kümmern müssen – etwa aus dem Pflegeheim heraus oder als entlastungsbedürftige Angehörige. Die Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, und gebundenes Kapital steht nicht für die Wohn- und Pflegekosten zur Verfügung.
Geeignet, wenn Sie das Kapital nicht sofort brauchen, die Immobilie in einer gefragten Lage liegt und Sie Unterstützung bei der Verwaltung haben (Hausverwaltung oder Angehörige, die sich kümmern).
Realistisch rechnen: Ziehen Sie von der Kaltmiete die laufenden Kosten ab, die nicht auf Mieter umgelegt werden können – Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallrisiko, Modernisierung. Was als Mietrendite übrig bleibt, ist oft kleiner als gedacht. Rechnen Sie diesen Nettoertrag gegen das, was ein Verkaufserlös sicher und aufwandsfrei einbringen würde.
Was für den Verkauf spricht
Der Verkauf macht aus der Immobilie sofort verfügbares Kapital – und beendet alle Pflichten und Risiken auf einmal.
- Liquidität, wenn sie gebraucht wird: Gerade beim Umzug ins Pflegeheim entsteht ein monatlicher Eigenanteil, den die Rente häufig nicht deckt. Ein Verkaufserlös schließt diese Lücke zuverlässig – ohne dass jeden Monat ein Aufwand anfällt.
- Der beste Preis entsteht leerstehend: Eine selbst genutzte, frei werdende Immobilie erzielt deutlich mehr als eine vermietete – im Schnitt rund 15–28 % mehr (mehr dazu unten). Wer erst vermietet und später doch verkauft, verschenkt diesen Vorteil.
- Meist steuerfrei: Beim Verkauf der selbst genutzten Immobilie fällt in aller Regel keine Spekulationssteuer an (§ 23 EStG).
- Einfach und streitarm vererbbar: Ein Geldbetrag lässt sich unter mehreren Erben klar aufteilen – eine Immobilie führt dagegen oft in eine Erbengemeinschaft, in der schon ein Erbe blockieren kann.
- Kein Aufwand, kein Risiko: Nach dem Notartermin ist das Thema abgeschlossen – keine Mietersuche, keine Reparaturen, keine Verwaltung.
Steuer: was bei beiden Wegen gilt
Die Steuer ist beim Vermieten-oder-Verkaufen oft das Zünglein an der Waage:
- Verkauf der selbst genutzten Immobilie: in der Regel steuerfrei – wenn Sie sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG), und zwar auch innerhalb der sonst geltenden Zehn-Jahres-Frist.
- Verkauf einer vermieteten Immobilie: Der Gewinn ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist, § 23 EStG). Wer eine geerbte oder selbst gekaufte Wohnung erst vermietet und bald verkauft, kann also in die Steuerpflicht rutschen.
- Laufende Mieteinnahmen: steuerpflichtig als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) – abzüglich der Werbungskosten (z. B. Erhaltungsaufwand, Verwaltung).
Faustregel: Wer aus einer lange selbst bewohnten Immobilie auszieht, sollte die steuerfreie Verkaufsmöglichkeit nicht ungenutzt verstreichen lassen – sie geht durch eine längere Vermietung nach und nach verloren. Die Details Ihres Einzelfalls klärt Ihre Steuerberatung.
Sonderfall: eine vermietete Wohnung verkaufen
Manchmal ist die Immobilie schon vermietet – etwa eine geerbte Wohnung mit Mietvertrag. Auch das lässt sich verkaufen, mit zwei Besonderheiten:
- Der Mietvertrag läuft weiter: Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) tritt der Käufer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Die Mieter müssen also nicht ausziehen – das macht den Verkauf für Selbstnutzer aber unattraktiver.
- Der Preis liegt niedriger: Vermietete Eigentumswohnungen kosten je nach Stadt im Schnitt etwa 15 bis 28 % weniger als vergleichbare freie Wohnungen, in Einzelfällen bis zu rund 33 % (ImmoScout24-Auswertung, November 2025). Wer die Wahl hat, verkauft daher meist besser leerstehend als vermietet.
Und die Zwischenwege?
Vermieten oder verkaufen sind nicht die einzigen Möglichkeiten. Zwischen den beiden Polen gibt es Modelle, die Geld aus der Immobilie lösen und Ihnen trotzdem das Wohnen oder einen Teil des Eigentums lassen:
- Verkaufen und wohnen bleiben – über ein Wohnrecht/Nießbrauch im Grundbuch oder eine Rückmietung. Erklärt im Ratgeber Verkaufen und wohnen bleiben.
- Verrenten – Leibrente, Teilverkauf oder Umkehrhypothek. Ehrlich verglichen unter Alternativen zum Verkauf.
- Zu Lebzeiten an die Kinder übertragen – mit Steuer-Freibeträgen (Kinder 400.000 € je Elternteil, Ehe-/Lebenspartner 500.000 €, Enkel 200.000 €, alle zehn Jahre erneut nutzbar, § 16 ErbStG), oft kombiniert mit einem Nießbrauch.
Vorsicht beim Verschenken/Überschreiben: Eine Übertragung schützt die Immobilie nicht zuverlässig vor Pflegekosten. Verarmt der Schenker, kann das Geschenk innerhalb von zehn Jahren ab Grundbuchumschreibung zurückgefordert werden – das Sozialamt leitet diesen Anspruch auf sich über (§ 528 BGB, § 93 SGB XII); diese Frist ist hart, ohne Abschmelzen (§ 529 BGB). Ein Verkauf zum Marktpreis ist dagegen keine Schenkung. Mehr dazu unter Immobilie überschreiben oder verkaufen im Pflegefall.
Was lohnt sich für Sie – vermieten oder verkaufen?
Ob sich die Vermietung trägt oder der Verkauf die bessere Wahl ist, hängt von Wert, Lage, Steuer und Ihrer persönlichen Situation ab. Wir beschäftigen uns jeden Tag mit der Verwertung von Häusern und Wohnungen beim Umzug ins altersgerechte Wohnen und ordnen Ihre Lage in Ruhe ein – was Ihre Immobilie realistisch wert ist und welcher Weg für Sie und Ihre Angehörigen wirklich passt.
Wir sind unabhängig und werbefrei: Wir raten auch zum Behalten und Vermieten, wenn das für Sie die bessere Lösung ist. Auf Wunsch helfen wir Ihnen auch, einen passenden Umzugsdienst zu finden.
So entscheiden Sie
- ✓Brauchen Sie das Geld – z. B. für die Pflege? Dann spricht viel für den Verkauf: Der Erlös deckt den Heim-Eigenanteil, ohne monatlichen Aufwand.
- ✓Können und wollen Sie Vermieter sein? Vermieten lohnt nur, wenn Sie Mietausfall, Reparaturen und Verwaltung dauerhaft stemmen – selbst oder über eine Hausverwaltung.
- ✓Ist die Immobilie selbst genutzt und frei? Dann ist der Verkauf meist steuerfrei und bringt leerstehend den besten Preis – ein Vorteil, den eine spätere Vermietung schmälert.
- ✓Erben mehrere? Ein Geldbetrag lässt sich streitfrei teilen, eine Immobilie führt schnell in eine Erbengemeinschaft.
- ✓Erst den Wert kennen, dann entscheiden. Ob Vermieten oder Verkaufen mehr bringt, lässt sich erst beurteilen, wenn der realistische Marktwert auf dem Tisch liegt – die Wertermittlung ist bei uns kostenlos.
Häufige Fragen
Vermieten oder verkaufen – was ist besser?
Verkaufen, wenn Sie Kapital brauchen (etwa für den Heim-Eigenanteil) oder den Aufwand loswerden wollen, und wenn die Immobilie selbst genutzt und frei ist – dann ist der Verkauf meist steuerfrei und bringt leerstehend den besten Preis. Vermieten, wenn Sie das Geld nicht sofort benötigen, die Lage gefragt ist und Sie die Vermieterpflichten – selbst oder über eine Verwaltung – dauerhaft stemmen können.
Lohnt sich Vermieten finanziell?
Nur, wenn unter dem Strich genug übrig bleibt. Von der Kaltmiete gehen Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallrisiko und Modernisierung ab; die Mieteinnahmen sind außerdem steuerpflichtig. Rechnen Sie diesen Nettoertrag gegen das, was ein sicherer, aufwandsfreier Verkaufserlös einbringen würde – und beziehen Sie ein, dass eine vermietete Wohnung im Verkauf später weniger wert ist.
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht: Der Verkauf ist spekulationssteuerfrei, wenn Sie sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Bei einer vermieteten Immobilie ist der Gewinn dagegen steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Den Einzelfall klärt Ihre Steuerberatung.
Wir haben die Wohnung geerbt und sie ist vermietet – können wir trotzdem verkaufen?
Ja. Der Käufer tritt nach „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) in den bestehenden Mietvertrag ein, die Mieter bleiben also wohnen. Allerdings bringt eine vermietete Wohnung im Schnitt rund 15–28 % weniger als eine freie. Wer die Wahl hat, verkauft meist besser leerstehend.
Was ist mit Verkaufen und trotzdem wohnen bleiben?
Das ist ein eigener Weg zwischen Vermieten und Verkaufen: Sie verkaufen und sichern sich das Wohnenbleiben über ein Wohnrecht/Nießbrauch im Grundbuch oder eine Rückmietung. Wir erklären das ausführlich im Ratgeber „Verkaufen und wohnen bleiben". Wollen Sie Geld lösen, ohne ganz zu verkaufen, finden Sie unter „Alternativen zum Verkauf" Leibrente, Teilverkauf und Umkehrhypothek im Vergleich.
Schützt es vor den Pflegekosten, wenn wir die Immobilie an die Kinder überschreiben statt zu verkaufen?
Nur sehr eingeschränkt. Verarmt der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung, kann das Sozialamt das Geschenk zurückfordern (§ 528 BGB, § 93 SGB XII) – diese Frist ist hart, ohne Abschmelzen. Ein Verkauf zum Marktpreis ist dagegen keine Schenkung. Details im Ratgeber „Immobilie überschreiben oder verkaufen im Pflegefall".
Vermieten oder verkaufen – wir helfen Ihnen bei der Entscheidung
Beantworten Sie ein paar kurze Fragen – ein persönlicher Ansprechpartner meldet sich innerhalb von 24 Stunden mit einer kostenlosen, unverbindlichen Einschätzung und bespricht mit Ihnen, was sich für Ihre Immobilie wirklich lohnt. Unabhängig, ehrlich und ohne Druck.