Barrierefrei umbauen zur Miete & in der WEG – darf ich das?

Mieter oder Eigentümer? Der Überblick

Ob Sie barrierefrei umbauen dürfen, hängt davon ab, gegenüber wem Sie die Erlaubnis brauchen. Es gibt zwei klar getrennte Fälle – und für jeden ein eigenes Gesetz:

• Sie wohnen zur Miete? Dann brauchen Sie die Zustimmung Ihres Vermieters. Dafür gilt § 554 BGB.
• Ihnen gehört die Wohnung in einem Mehrparteienhaus (WEG)? Dann brauchen Sie für Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Dafür gilt § 20 WEG.

In beiden Fällen sind Sie nicht auf Wohlwollen angewiesen: Das Gesetz gibt Ihnen einen Anspruch – die Gegenseite kann nur in engen Grenzen ablehnen. Wir erklären beide Wege getrennt, damit Sie genau wissen, was für Ihre Situation gilt.

Als Mieter umbauen – § 554 BGB

Seit der Mietrechtsanpassung steht das Recht klar im Gesetz. Nach § 554 Abs. 1 BGB können Sie als Mieter vom Vermieter verlangen, dass er bauliche Veränderungen erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen – also der barrierereduzierten Nutzung der Wohnung. Das ist mehr als eine Bitte: Es ist ein Anspruch auf Zustimmung.

Drei Dinge sind dabei wichtig:

• Interessenabwägung / Zumutbarkeit: Der Anspruch besteht nicht, wenn der Umbau dem Vermieter unter Abwägung der Interessen nicht zugemutet werden kann. In den allermeisten Fällen üblicher Anpassungen (Haltegriffe, bodengleiche Dusche, Türverbreiterung) überwiegt aber Ihr berechtigtes Interesse.
• Sicherheit für den Rückbau: Der Vermieter darf seine Zustimmung davon abhängig machen, dass Sie sich verpflichten, beim Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen (Rückbau). Dafür kann er eine angemessene zusätzliche Sicherheit verlangen – ähnlich einer Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB).
• Keine Abreden zu Ihrem Nachteil: Nach § 554 Abs. 2 BGB ist eine Vereinbarung, die dieses Recht zu Ihren Lasten ausschließt oder beschränkt, unwirksam. Eine Klausel im Mietvertrag „Umbauten sind verboten" sticht das gesetzliche Recht also nicht aus.

Zustimmung richtig einholen (Mieter)

Damit es später keinen Streit gibt, gehen Sie so vor:

1. Maßnahme klar beschreiben – was genau soll umgebaut werden (z. B. Wanne raus, bodengleiche Dusche rein), möglichst mit Skizze und Angebot eines Fachbetriebs.
2. Schriftlich anfragen – bitten Sie den Vermieter ausdrücklich um die Zustimmung nach § 554 BGB. Schriftform schafft Klarheit und einen Nachweis.
3. Rückbau & Sicherheit ansprechen – bieten Sie an, beim Auszug zurückzubauen, und klären Sie, ob und in welcher (angemessenen) Höhe eine Sicherheit gewünscht ist.
4. Zustimmung abwarten – beginnen Sie erst, wenn die Erlaubnis schriftlich vorliegt. Eigenmächtiger Umbau kann eine Pflichtverletzung sein.
5. Fachgerecht ausführen lassen – ein erfahrener Betrieb dokumentiert die Arbeiten; das hilft bei Förderung und späterem Rückbau.

In der Eigentümergemeinschaft (WEG) – § 20 WEG

Gehört Ihnen die Wohnung selbst, aber in einem Mehrparteienhaus, sind Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Für Umbauten innerhalb Ihrer vier Wände sind Sie weitgehend frei. Sobald aber das Gemeinschaftseigentum betroffen ist – etwa der Hauseingang, das Treppenhaus, die Außenfassade oder tragende Bauteile – brauchen Sie einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 haben Sie hier ein starkes Recht: Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG kann jeder Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Barrierefreiheit ist also ausdrücklich privilegiert.

• Anspruch auf Gestattung: Die Gemeinschaft muss eine solche angemessene Maßnahme gestatten – sie kann das „Ob" nicht beliebig verweigern, nur über das „Wie" (die Ausführung) mitentscheiden.
• Beschluss bleibt nötig: Trotz des Anspruchs braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Stellen Sie dafür rechtzeitig einen Antrag über die Hausverwaltung.
• Kosten trägt, wer verlangt: Nach § 21 Abs. 1 WEG trägt grundsätzlich der Eigentümer die Kosten allein, der die Veränderung verlangt hat – dafür stehen ihm die Nutzungen allein zu.

Beschluss richtig herbeiführen (WEG)

1. Maßnahme planen – konkrete Beschreibung samt Angebot, am besten mit Hinweis, dass es um eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG geht.
2. Antrag an die Verwaltung – bitten Sie die Hausverwaltung, den Punkt auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen.
3. In der Versammlung vorstellen – erläutern Sie Nutzen und Ausführung; die Gemeinschaft entscheidet über das „Wie", nicht über das „Ob" einer angemessenen Maßnahme.
4. Beschluss & Protokoll sichern – lassen Sie den gefassten Beschluss protokollieren; er ist Ihre Grundlage für die Ausführung.
5. Bei Ablehnung handeln – wird eine angemessene Barriere-Maßnahme zu Unrecht verweigert, lässt sich der Anspruch über eine Beschlussersetzungsklage durchsetzen. Hier hilft ein Fachanwalt für WEG-Recht.

Mieter vs. WEG-Eigentümer im Vergleich

Beide haben ein gesetzliches Recht auf barrierereduzierende Umbauten – aber gegenüber unterschiedlichen Stellen und auf verschiedenen Wegen:

Eine Sonderlage entsteht, wenn Sie als Mieter in einer Eigentumswohnung wohnen, die zur WEG gehört und Sie ins Gemeinschaftseigentum eingreifen wollen (z. B. Rampe am Hauseingang): Dann muss zunächst Ihr Vermieter (der Eigentümer) zustimmen – und dieser braucht für das Gemeinschaftseigentum wiederum den WEG-Beschluss. Hier lohnt sich frühe, fachkundige Beratung.

Wer zahlt? Zuschüsse & Förderung

Die Erlaubnis ist das eine, die Finanzierung das andere. Gute Nachricht: Förderung gibt es für Mieter wie für Eigentümer – die Fördertöpfe knüpfen an die Maßnahme an, nicht an die Eigentumsform.

• Pflegekasse – bis 4.180 € je Maßnahme: Bei anerkanntem Pflegegrad (bereits ab Pflegegrad 1) bezuschusst die Pflegekasse wohnumfeldverbessernde Maßnahmen mit bis zu 4.180 € (§ 40 Abs. 4 SGB XI). Leben mehrere Anspruchsberechtigte zusammen, sind bis zu 16.720 € je Maßnahme möglich. Gilt für Mieter und Eigentümer.
• KfW – Zuschuss oder Kredit, auch ohne Pflegegrad: Der Investitionszuschuss 455-B gibt 10 % der Kosten, max. 2.500 € je Einzelmaßnahme (beim Standard „Altersgerechtes Haus" 12,5 %, max. 6.250 €). Der Förderkredit 159 reicht bis 50.000 € je Wohneinheit. Die Mittel des Zuschusses sind begrenzt – Verfügbarkeit vorab auf kfw.de prüfen.
• Steuer (§ 35a Abs. 3 EStG): 20 % der reinen Lohn-/Arbeitskosten, höchstens 1.200 € pro Jahr – für selbst gezahlte, nicht anderweitig geförderte Beträge (Rechnung & Überweisung, keine Barzahlung).

Welche Umbauten konkret? (Verweise)

Dieser Ratgeber klärt die Erlaubnis-Frage. Wie die Maßnahmen selbst aussehen, welche Maße gelten und was sie kosten, lesen Sie hier:

• Türen verbreitern & Schwellen entfernen – schwellenlos durch die Wohnung.
• Barrierefreies Bad – bodengleiche Dusche, Haltegriffe, sicherer Einstieg.
• Treppenlift – sicher über die Etagen, auch im Treppenhaus der WEG.
• Rampe & barrierefreier Eingang – schwellenloser Zugang ins Haus.
• Altersgerechter Umbau (Überblick) – alle Maßnahmen auf einen Blick.
• Fördergeld für den Umbau – welche Zuschüsse zu Ihrer Maßnahme passen.

Wo Sie sich Rat holen

Sie müssen das nicht allein durchfechten. Diese Stellen helfen kostenlos oder kostengünstig weiter:

• Mieterverein / Mieterschutzbund: für die Anfrage an den Vermieter und bei einer Ablehnung (Mietrecht).
• Hausverwaltung & WEG-Beschluss: erster Ansprechpartner für den Antrag an die Eigentümerversammlung.
• Fachanwalt für Miet- bzw. WEG-Recht: wenn die Zustimmung zu Unrecht verweigert wird und es ernst wird.
• Wohnberatungsstelle / Pflegestützpunkt: neutrale, kostenlose Beratung zu sinnvollen Maßnahmen und Förderung.
• Seniorenlotse: wir ordnen Ihre Situation ein und bringen Sie mit passenden Fachbetrieben zusammen – kostenlos und unabhängig.